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Wann bedarf es der Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu einer baulichen Veränderung und wann liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG vor. Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes. Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wann eine bauliche Veränderung im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG und wann eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG vorliegt. Das hat eine entscheidende Bedeutung für die Frage, welche Anforderungen die Beschlussfassung, insbesondere im Hinblick auf die Abstimmung an die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses zu stellen sind. In seiner Entscheidung vom 18. 2. 2011 (V ZR 82/10) vertritt der BGH die Aufassung, dass der Begriff der "Modernisierung" im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG großzügig zu handhaben ist. Im Zweifel müsse man sich immer für die Modernisierung entscheiden. Im Streit stand die Wirksamkeit von Beschlüssen über Baumaßnahmen an Schornsteinen.
Der BGH entschied dagegen. Er ist der Ansicht, dass die Zustimmung sämtlicher Eigentümer nicht erforderlich war. Die von den Wohnungseigentümern gestattete Wiederherstellung der Schornsteine sei eine bauliche Veränderung, die von den Wohnungseigentümer als Moderni-sierungsmaßnahme mit der – im vorliegenden Sachverhalt –erreichten qualifizierten Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen konnten. Nach § 559 Abs. 1 BGB, auf den § 22 Abs. 2 WEG verweist, fallen unter den Begriff der Modernisierung alle Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Vorliegend ist nach Ansicht des BGH von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszu-gehen. § 559 Abs. 1 BGB gibt zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbe-griffes Anlass. Zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert.
Die WEG-Reform (Wohnungsmodernisierungsgesetz) gilt seit dem 01. 12. 2020 und geht mit einer Vielzahl an Änderungen einher. Ein wesentlicher Bestandteil der WEG-Reform betrifft die baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum. Was lässt sich unter baulichen Veränderungen verstehen? Als bauliche Veränderung gilt jede vom Aufteilungsplan abweichende permanente und grundlegende Transformation des gemeinschaftlichen Eigentums. Voranstehendes betrifft vor allem Bauwerke, aber auch unbebaute Grundstücke. Wie sich in diesem Zusammenhang und im Rahmen der WEG-Reform Beschlussgrundlagen und Stimmanteile gestalten, soll nachstehend geklärt werden. Hierbei wird von nun an zwischen privilegierten baulichen Veränderungen und anderen baulichen Veränderungen unterschieden. Welche Mehrheit entscheidet und wie setzen sich Kostenverteilungen zusammen? Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss und somit eine Beschlussgrundlage notwendig. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts verändert.
Der Fall: In dem zu entscheidenden Fall wurde einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Anbringung eines Klimageräts an der Fassade des Gebäudes genehmigt. Der Beschluss wurde mit der für eine Modernisierung i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG erforderlichen, qualifizierten Mehrheit gefasst. Der Kläger war hiermit nicht einverstanden und erhob fristgerecht Beschlussanfechtungsklage. Es liege keine Modernisierung, sondern eine bauliche Veränderung vor. Deshalb hätten alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, was indes nicht der Fall und auch nicht entbehrlich sei. Das Amtsgericht Darmstadt wies die Beschlussanfechtungsklage ab. Zu Recht? Nein – das LG Frankfurt/Main ändert das Urteil der Vorinstanz ab und gibt der Beschlussanfechtungsklage statt. 1. Der angefochtene Beschluss habe nicht nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG mit qualifizierter Mehrheit gefasst werden können. Die Voraussetzungen dieser Rechtsgrundlage seien nicht gegeben. Es liege keine Modernisierung entsprechend § 555 b Ziffer 1 bis 5 BGB vor.
Der Verwalter kann gehalten sein, einen entsprechenden Beschlussantrag in die Einladung und die Tagesordnung aufzunehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der bauwillige Sondereigentümer einen solchen Antrag stellt. Sieht eine Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung für bauliche Maßnahmen vor, ist dies grundsätzlich ein zusätzliches Erfordernis zur Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer, die also zusätzlich erforderlich ist. Page load link
Es bestehe keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne dieser Regelungen – andere Varianten kämen erkennbar nicht in Betracht. Diese müssten sich nämlich nach zutreffender Auffassung auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage und nicht nur – wie hier – auf eine einzelne Mit- und Sondereigentumseinheit beziehen. Anderenfalls geriete § 22 Abs. 1 WEG gegenüber § 22 Abs. 2 WEG in Umkehrung des nach der Systematik dieser Gesetzesregelungen angelegten Regel-Ausnahme-Verhältnisses vom Regelfall zum (seltenen) Ausnahmefall. Denn die meisten baulichen Veränderungen, die gerade (nur) von einem einzelnen Wohnungseigentümer (nur) in Bezug auf seine eigene Mit- und Sondereigentumseinheit vorgenommen werden, eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (nur) für diese bedeuten würden, was gerade der Grund für deren Durchführung sei. Beispielsweise bedürften – vom Gesetz sicherlich nicht intendiert – hiernach nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer: Anbau oder Errichtung eines Balkons, einer Terrasse oder eines Wintergartens an eine einzelne Wohnung; Erweiterung der Balkon-, der Terrassen- oder der Wintergartenfläche einer einzelnen Wohnung; Anbringung einer Markise für eine einzelne Wohnung; Verglasung oder Überdachung des Balkons oder der Terrasse einer einzelnen Wohnung; Errichtung einer Außentreppe für eine einzelne Wohnung; vom Kläger erwähnte Installation einer Parabolantenne für eine einzelne Wohnung.