Da das Gebäude für einen langen Zeitraum zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden kann, wirken sich die Kosten der Anschaffung jährlich nur anteilig aus. Diese Ausgaben müssen auf die nachfolgenden Jahre verteilt werden. Nun stellen die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung. Mit dieser können Sie die Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen. Kaufpreisaufteilung - Muenchen - Bodenwert-Gebäudewert - AfA. Oder die bereits vorliegende Berechnung auf Plausibilität prüfen. Arbeitshilfe zum Download Die Arbeitshilfe können Sie sich hier herunterladen. Wir freuen uns über Ihr Feedback Individuelle Fragen zu Ihrer Steuererklärung können wir leider nicht beantworten, da wir keine persönliche Steuerberatung anbieten dürfen. Bitte beachten Sie die rechtlichen Hinweise zu diesem Beitrag. Sie haben Fragen zu unserer Steuer-Software? Hier hilft Ihnen das Kundencenter weiter.
Der Gebäudewert wurde nur mit einem Bruchteil des realen Wertes berücksichtigt. Im Urteilsfall betrug der Kaufpreisanteil für das Gebäude laut notariellem Vertrag 81, 81%, das Finanzamt berücksichtigte nur 30, 9%. Nur hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, veröffentlicht am 26. 11. 2020 dieser Praxis eine Absage erteilt. Die Arbeitshilfe in ihrer jetzigen Gestalt darf nicht mehr verwendet werden, weil sie insbesondere Orts- und Regionalisierungsfaktoren nicht oder nicht ausreichend berücksichtige. Diese führen gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten und bei hochwertigen Objekten oder sanierten Altbauten zu einem unverhältnismäßig hohen Anteil des Grund und Bodens und sehr niedrigen Gebäudewerten. Mit der Entscheidung des BFH ist die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zukünftig nicht unbedingt obsolet. Vielmehr ist zu erwarten, dass eine Anpassung an die Anforderungen des BFH erfolgen wird. Kaufpreis immobilie aufteilung grund und boden direct. Sollte auch die zukünftige geänderte Arbeitshilfe die Realität nur unzureichend abbilden, bleibt noch die Möglichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
B. BFH vom 29. 05. 2008, IX R 36/06): Zunächst sind der Gebäude- und der Bodenwert gesondert zu ermitteln. Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt unter Berücksichtigung der durch den örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte. Das Gebäude wird unter Heranziehung der sog. Kaufpreis immobilien aufteilung grund und boden . Regelherstellungskosten im Sachwertverfahren bewertet. Im Anschluss daran sind die gesamten Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund- und Bodenanteil und in Gebäudeanteil aufzuteilen. Das Bundesfinanzministerium hat hierzu eine Arbeitshilfe veröffentlicht, die regelmäßig von den Finanzämtern zur Überprüfung der angegebenen Werte herangezogen wird. Nicht zulässig ist ausdrücklich nach der Rechtsprechung die sog. Differenzmethode, nach der lediglich der Sachwert des Grund und Bodens ermittelt und von den Gesamtanschaffungskosten abgezogen wird. Interessant ist in diesem Zusammenhang das Urteil des BFH vom 16. 09. 2015, IX R 12/14. Der BFH hat hier entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude bereits im Kaufvertrag der Berechnung der Abschreibung auf das Gebäude zugrunde zu legen ist, sofern keine Anhaltspunkte für eine willkürliche Verteilung der Anschaffungskosten bestehen.
Es gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Immobilienkaufvertrages, dass sich Verkäufer und Käufer offen darüber einigen, wieviel des Kaufpreises auf Grund und Boden und wieviel auf ein erworbenes Gebäude entfällt. In vielen Verträgen ist daher nur eine Gesamtsumme ausgewiesen. Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden. Fehlt es an einer vertraglichen Vereinbarung, muss die Kaufpreisaufteilung anhand einer Bewertung erfolgen, wobei diese sich grundsätzlich nach dem Bewertungsgesetz richtet und auf eine Menge statistische Daten zurückgreift, die nicht unbedingt die Einzelheiten des individuellen Objekts berücksichtigen und nicht selten zu einer für den Steuerpflichtigen nachteiligen Aufteilung führen. Das Finanzamt zieht sich in diesen Fällen regelmäßig darauf zurück, eine Bewertung nach einer anerkannten Bewertungsmethode durchzuführen und dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit zu eröffnen, einen anderen Wert durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich vereidigten und bestellten Sachverständigen vorzulegen.
Das Bundesministerium der Finanzen hat für eine solche Aufteilung eine Arbeitshilfe in Excel-Form im Internet veröffentlicht (). Diese Arbeitshilfe wird von den Finanzämtern regelmäßig zur Aufteilung des Kaufpreises verwendet. Tipps: Auch diese Aufteilungsmethode kommt in der Praxis oftmals zu einem ernüchternden Ergebnis für die steuerlich geltend zu machende Abschreibung. Gut zu wissen ist hierbei zum einen, dass die Finanzämter gerade in Ballungsgebieten wie z. Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude - THESING, PEETERS & BAUMANN - Hürth (Köln). B. München oftmals bereits sind den Gebäudewert durch pauschale Zuschläge zu erhöhen. Zum anderen gibt es zwei aktuelle Urteile die Steuerpflichten helfen können, eine höhere Abschreibung geltend zu machen: Mit Urteil vom 19. 01. 2016 (AZ: 13 K 1496/13 E) hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass der Gebäudeteil nicht nur nach dem oben beschriebenen Sachwertverfahren ermittelt werden kann, sondern auch nach einer sogenannten Ertragswertmethode. Die Ertragswertmethode bewertet das Gebäude nach den erzielbaren Mieteinnahmen.
Der vor allem in Ballungszentren relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bliebe unberücksichtigt. Das Finanzgericht hätte deshalb bei einer streitigen Grundstücksbewertung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen müssen. Das könnte Sie auch interessieren: Bleirohre: Sachmangel beim Hausverkauf Risse im gekauften Haus Hausverkauf: Nur kurzfristig vermietet – keine Steuerpflicht Beitrags-Navigation immo:News abonnieren Nutzen Sie unseren Informations-Service und erhalten Sie kostenlose Produktinformationen aus erster Hand, exklusive Aktionsangebote, Tipps, Tricks und aktuelle Urteile rund um das Thema Vermietung.
Was müssen Käufer beachten? "Käufer sollten schon beim Kauf eine Aufteilung vereinbaren", empfiehlt Dirnberger. Er rät Käufern und Verkäufern, dass sie den Kaufpreis nachvollziehbar zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. "Einen Grundstücksanteil von fünf Prozent in Städten wie Nürnberg, München oder Berlin wird kaum ein Finanzamt akzeptieren", sagt er. Rechenbeispiel: So wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Steuerlast aus Ein Immobilienkäufer kauft ein Haus mit Garten für 500. 000 Euro. Das Haus vermietet er für 1. 000 Euro im Monat. Die Afa für den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, kann er von seinen Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 50 Jahren abziehen. Fall 1: Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent des Kaufpreises beträgt die jährliche Afa 6. Diese zieht er von den 12. 000 Euro Mieteinnahmen ab. Somit muss er nur noch 6. 000 Euro als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Fall 2: Liegt der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude bei 20 Prozent, dann beträgt die jährliche Afa nur 2.
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