Nach nunmehr geltender Rechtslage ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, solange auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Gemeinschaftsordnung prüfen Da die Wohnungseigentümer von diesen gesetzlichen Bestimmungen durch Vereinbarung abweichen können, sollten Verwalter unbedingt die Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung auf entsprechend abweichende Regelungen überprüfen. Nicht selten finden sich abweichende Regelungen über Anlässe einer Eigentümerversammlung, die Ladungsfrist, die Beschlussfähigkeit der Versammlung, eine Beschlusswirksamkeit nur aufgrund zusätzlicher Protokollierung, Modalitäten einer erforderlichen Zweitversammlung. WEMoG: Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Gesetz? Grundsätzlich zu beachten ist hier aber § 47 WEG. So haben die durch das WEMoG erfolgten Änderungen Vorrang vor bestehenden Regelungen in den Vereinbarungen, so sich kein anderer Wille aus der Vereinbarung ergibt, was aber regelmäßig nicht anzunehmen ist. WEG-Eigentümerversammlung: Das müssen Sie wissen!. Dies spielt insbesondere mit Blick auf Regelungen in Gemeinschaftsordnungen zur Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlungen eine überragende Rolle.
D. h. auch, ein Beschluss, der generell vorsieht, bestimmte Beschlussthemen im Umlaufverfahren durchzuführen, wäre unzulässig und u. U. Eigentümerversammlung - Einladung, Stimmrecht & Beschluss. sogar nichtig. Für einen Umlaufbeschluss reicht es z. B., wenn für eine Baumaßnahme ein Vorbereitungsbeschluss gefasst ist und nur noch über die Auswahl der einzuholenden Angebote entschieden werden muss. - Die Mehrheit des Umlaufbeschlusses berechnet sich auf der Grundlage der abgegebenen Stimmen, so dass die Beschlussfähigkeit in einem Umlaufbeschlussverfahren (eigentlich) immer gegeben ist.
Entscheidend für die Berechnung sind also allein die Eintragungen im Grundbuch. Andere Regelungen können zwar in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung getroffen werden, sind aber in der Praxis kaum vorzufinden. Die Eigentümerversammlung - Nach der Reform des WEG -. Bei einer Eigentümerversammlung stellt der Verwalter die Beschlussfähigkeit direkt nach der Begrüßung der Eigentümer fest. Daher lautet der erste Tagesordnungspunkt (TOP) in der Einladung zur (ordentlichen oder außerordentlichen) Eigentümerversammlung sinngemäß ""Begrüßung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung", bevor als nächster TOP etwa " Feststellung der Beschlussfähigkeit " aufgeführt ist. Andere TOPs werden erst später behandelt, da nur bei Beschlussfähigkeit über diese beschlossen werden kann. Unter dem TOP "Feststellung der Beschlussfähigkeit" muss der Verwalter die Beschlussfähigkei t der Eigentümerversammlung prüfen und protokollieren. Dazu berechnet er die Miteigentumsanteile der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Wohnungseigentümer.
Zusammenfassung Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1. 12. 2020 ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, soweit auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Regelungen zu Wiederholungsversammlungen finden sich nicht mehr im Wohnungseigentumsgesetz. Die Bestimmungen des § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. Weg versammlung beschlussfähigkeit. haben nunmehr einen anderen Regelungsgegenstand. Wiederholungsversammlungen spielen also nur noch dann eine Rolle, wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abweichendes geregelt ist und die Regelung vor dem Hintergrund der Bestimmung des § 47 WEG weiter gilt. Regelungen zur Wiederholungsversammlung finden sich im Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr. Abweichendes kann von den Wohnungseigentümern vereinbart werden. OLG München, Beschluss v. 26. 1. 2018, 34 Wx 304/17: Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben im Wege der Eventualeinberufung eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.
05. 1989, Az. : 2Z BR 23/88). So muss der Verwalter bei Beschlussunfähigkeit vorgehen Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter zu einer Zweitversammlung (Wiederholungsversammlung) einzuladen. Das gilt für die noch nicht behandelten TOPs ebenso, wenn einzelne Wohnungseigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen und der Verwalter aufgrund der dadurch eingetretenen Beschlussunfähigkeit die Versammlung abbricht. Die zweite Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig, worauf der Verwalter bei der Einberufung bzw. im Einladungsschreiben hinzuweisen hat, § 25 Abs. 4 WEG. Bei der Einberufung zur Zweitversammlung sind die üblichen Modalitäten einzuhalten. Das gilt insbesondere für die zweiwöchige Ladungsfrist bei der jährlichen (ordentlichen) Eigentümerversammlung Aber auch die verkürzte Ladungsfrist für eine außerordentliche Versammlung muss beachtet werden. In der Praxis besteht häufig das Problem, dass es bei Eigentümerversammlungen an der Beschlussfähigkeit fehlt, weil zu wenige Miteigentumsanteile vertreten sind.
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