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Doch nach welchen Kriterien ist die maßgebende ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen? Weiterlesen →
8. 2008, IX R 39/07, BStBl II 2009, 138). Solange diese Unterschreitensgrenze von 25% eingehalten ist, entspricht die Tätigkeit dem Typus des "Dauervermieters" und rechtfertigt die Annahme, dass die Vermietung trotz anfallender Werbungskostenüberschüsse letztlich zu positiven Einkünften führt (zur Wohnungsvermietung BFH v. 30. 9. 1997, IX R 80/94, BStBl 1998, 771). Ortsübliche Auslastung einer Ferienwohnung Die Prüfung der Auslastung erfordert den Vergleich der Vermietungszeiten mit den an dem Ort (Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden oder auch nur Teilgebiet einer Gemeinde oder Ferienhauskomplex) im Durchschnitt erzielten Vermietungszeiten. Die Vermietungszeiten müssen – soweit als möglich – repräsentativ sein. Dementsprechend stellt der BFH bei Ferienwohnungen auf die ortsübliche Vermietungszeit ab (BFH v. 26. 10. 2004, IX R 57/02, BStBl II 2005, 388). Individuelle Vermietungszeiten einzelner Vermieter am selben "Ort" genügen nicht (BFH v. Ausnahmsweise Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund einer Prognose Liegen diese (im Vergleich zur allgemeinen Wohnungsvermietung) zusätzlichen Voraussetzungen (Unterschreitensgrenze) bei einer Ferienimmobilie nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, fehlt es an der Basis für die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht.
einzelnen Ferienwohnungen oder Ferienhäuser mit zehn oder mehr Betten enthalten. Weiterlesen → Die zutreffende Bestimmung der steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist ein steuerlicher Zankapfel, der die Finanzgerichte häufig beschäftigt. Die Königsdisziplin ist dabei die Erstellung einer Überschussprognose, in deren Ergebnis regelmäßig die Absicht, Einkünfte zu erzielen, versagt wird. Bei einer ausschließlich zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne Selbstnutzung kann die Überschussprognose vermieden werden, wenn deren Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschreiten. Hiervon geht die Rechtsprechung bei einem Unterschreiten von mindestens 25% aus. Aber auch die Ermittlung des Vergleichsmaßstabs der ortsüblichen Vermietungszeit kann sich mitunter diffizil gestalten wie das BFH-Urteil vom 26. 05. 2020 (IX R 33/19) aufzeigt. Pandemie als Vermietungshindernis Im Pandemiejahr 2020 dürften sich die ortsüblichen Vermietungszeiten der Vorjahre für die meisten Ferienhausvermieter in unerreichbarer Ferne befinden.
Bei Ferienwohnungen, die im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen, weil die Wohnungen selten ganzjährig vermietet werden. Und da hier auch noch private Motive mitspielen, lehnen die Finanzämter die Anerkennung der Verluste wegen "Liebhaberei" häufig ab. Das heißt: Der Vermieter muss in vielen Fällen den Gegenbeweis antreten und dem Finanzamt gegenüber darlegen, dass er langfristig doch einen "Total-Überschuss" erreichen kann. Bei Wohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also nicht selbstgenutzt werden, muss der Fiskus dem Eigentümer grundsätzlich Glauben schenken. Der Nachweis einer Total-Überschusses ist also nicht erforderlich; vielmehr wird dieser - anders als bei zeitweise selbstgenutzten Wohnungen - unterstellt. Allerdings spielt die Anzahl der Vermietungstage eine bedeutende Rolle: Eine Überschusserzielungsabsicht wird (nur) dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet wird.