Unter dem Aspekt der Kostenminimierung wird jedoch zumeist eine gemeinsame Vorgehensweise gefunden. Plant der Käufer einer Vorsorgewohnung im Anschluss eine umsatzsteuerfreie Vermietung (etwa eine Vermietung für Geschäftszwecke), ist er in der Regel daran interessiert, dass in der Rechnung keine Umsatzsteuer ausgewiesen wird. Andernfalls wird die Umsatzsteuer zum Kostenfaktor. Steuertipps zur Vorsorgewohnung | Steuer & Vorsorgewohnung - TPA. Wird vom Käufer der Vorsorgewohnung im Anschluss hingegen eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (zB eine Vermietung zu Wohnzwecken mit 10% Umsatzsteuer) angestrebt, wird ein Verkauf mit Umsatzsteuer in der Regel vorteilhafter sein. Dem Käufer steht unter den allgemeinen Voraussetzungen der Vorsteuerabzug zu und der Verkäufer muss keine Vorsteuer berichtigen. Bei einer Vermietung für Geschäftszwecke kann der Vermieter aus diesem Grund auch auf die unechte Um-satzsteuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht optieren (Normalsteuersatz 20%) um Vorsteuerbeträge zB aus der Anschaffung oder Renovierung in Abzug bringen zu können.
Die Liebhabereivermutung muss vom Steuerpflichtigen mittels einer Prognoserechnung widerlegt und das voraussichtliche positive Gesamtergebnis nachgewiesen werden. Die Prognose wird vom Finanzamt in aller Regel bei der erstmaligen Berücksichtigung der Vermietung in der Steuererklärung angefordert und auch in den Folgejahren auf ihre Übereinstimmung mit den tatsächlich erklärten Einkünften überprüft. Gewisse Abweichungen sind naturgemäß nicht vermeidbar. Ohne positive Prognoserechnung ist jedenfalls keine steuerwirksame Verrechnung der Vorsorgewohnung möglich. Die Anforderungen an die Prognose rechnung sind hoch und dürfen nicht unterschätz werden. Vermietung einer Eigentumswohnung - was muss eine Prognoserechnung beinhalten?. Sie hat alle Jahre der Vermietungstätigkeit zu enthalten und mit dem erstmaligen Anfall von Ausgaben bzw. der Anschaffung zu beginnen. Folgende Punkte sind jedenfalls in die Prognoserechnung aufzunehmen: Mietzins: Hier ist auf marktkonforme Mieten abzustellen. Diese sind aufgrund von Mietenspiegeln bzw. Mieten von vergleichbaren Wohnungen zu ermitteln und zu dokumentieren.
In diesem Fall können Sie nach der Rechtsprechung einen pauschalen Abschlag von 10% abziehen. Praxisbeispiel Sie haben eine Wohnung mit 100 m2 Wohnfläche angeschafft. Die Abschreibung beträgt 1. 200 € pro Jahr, für das Darlehen zahlen Sie 960 € Zinsen im Jahr. Es beläuft sich auf einen Betrag von 20. 000 €, der zu 4, 8% verzinst wird. Die Versicherungsbeiträge für die Immobilie betragen pro Jahr 130 €. Die ortsübliche Miete beträgt 6 € pro m2. Sie berechnen hiervon 60%, also 3, 60 €. Ihre Prognose sähe wie folgt aus: Beitrag pro Jahr Beitrag pro 30 Jahre Ab-/Zuschläge (je 10%) Mieteinnahmen 4320 € 129600 € 142560 € abzgl. Abschreibung 1200 € 36000 € abzgl. Anschaffung einer Vorsorgewohnung | eccontis treuhand gmbh. Darlehen 960 € 28800 € abzgl. Versicherungsbeiträge 130 € 3900 € abzgl. Reparaturen pauschal 50 € 1500 € Summe der Webungskosten -2340 € -70200 € -77220 € Saldo 1980 € 59400 € 65340 € Da Sie nach dieser Prognose insgesamt einen Überschuss in Höhe von 65. 340 € erzielen, können Sie die Werbungskosten weiterhin zu 100% ansetzen, obwohl Sie nur 60% der erzielbaren Einnahmen erreichen.
Beim Ankauf einer Vorsorgewohnung sind aus steuerlicher Sicht zuvor einige Fragen zu klären. 1. WER IST KÄUFER DER WOHNUNG? WELCHE STEUERN FALLEN BEIM ANKAUF AN? Vor der Anschaffung ist die passende Erwerbsform (zB einzelner Eigentümer, Miteigentumsgemein-schaft, Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, Privatstiftung etc) zu klären, wobei neben anderen Aspekten auch viele steuerliche Punkte zu berücksichtigen sind. Dies sind etwa die unterschiedliche Höhe der Steuerbelastung, die laufende Gewinnermittlung (Privatvermögen vs Betriebsvermögen), steuerliche Konsequenzen bei einer unentgeltlichen Übertragung oder die Unterschiede bei der Immobilienertragsteuer, der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer bei einer späteren Veräuß-erung. Im Rahmen des Ankaufes einer Vorsorgewohnung müssen zudem 3, 5% Grunderwerbsteuer und 1, 1% Eintragungsgebühr vom Kaufpreis mit einkalkuliert werden. 2. KAUF DER VORORGEWOHNUNG MIT ODER OHNE UMSATZSTEUER? Der Käufer hat keinen Anspruch darauf, ob der Verkäufer die Vorsorgewohnung mit oder ohne Umsatzsteuer veräußert.
Wird eine Vorsorgewohnung durch eine Privatperson zu Wohnzwecken vermietet, sind die Vermietungseinkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Diese ergeben sich durch Abzug der wohnungsbezogenen Ausgaben (das sind Werbungskosten) von den Mieteinnahmen. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die jährliche Abschreibung, Instandhaltungs-und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen bei kreditfinanziertem Ankauf. Der Grundanteil beträgt bei Einkünften aus Vermietung grundsätzlich 40 Prozent, der Gebäudeanteil 60 Prozent der Anschaffungskosten. Der Ansatz eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses kann im Einzelfall erfolgen (zum Beispiel liegt dieses in Wien je nach Anzahl der Wohneinheiten bei 30/70 beziehungsweise 20/80). 3. Wesentliche steuerliche Vorteile der Vorsorgewohnung Es besteht die Möglichkeit, Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen anfallen, vom Finanzamt zurückzuerhalten. 4. Vorsorgewohnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
2. Was ist steuerlich zu beachten, wenn eine Vorsorgewohnung privat vermietet wird? Wird eine Vorsorgewohnung durch eine Privatperson zu Wohnzwecken vermietet, sind die Vermietungseinkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Diese ergeben sich durch Abzug der wohnungsbezogenen Ausgaben (das sind Werbungskosten) von den Mieteinnahmen. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die jährliche Abschreibung, Instandhaltungs-und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen bei kreditfinanziertem Ankauf. Der Grundanteil beträgt bei Einkünften aus Vermietung grundsätzlich 40 Prozent, der Gebäudeanteil 60 Prozent der Anschaffungskosten. Der Ansatz eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses kann im Einzelfall erfolgen (zum Beispiel liegt dieses in Wien je nach Anzahl der Wohneinheiten bei 30/70 beziehungsweise 20/80). 3. Wesentliche steuerliche Vorteile der Vorsorgewohnung Es besteht die Möglichkeit, Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen anfallen, vom Finanzamt zurückzuerhalten.
Pizzateig statt mit Frischhefe mit einem eigenen Sauerteig ansetzen, ist sozusagen die Königsdisziplin und geschmacklich eine eigene Liga. Die Herstellung und Pflege von einem Lievito Madre, einem Sauerteig nach italienischem Vorbild, ist eigentlich gar nicht so schwer, wenn man einmal den ersten Schritt gewagt hat, findet Kochbuchautor Claudio Del Principe. Als Belohnung winken unvergleichliche Backerfolge! Pizzateig mit Lievito Madre ansetzen VORBEREITUNG 2 Tage ZUBEREITUNG 75 Min. Lievito Madre über 8 bis 12 Std. auffrischen, also jeweils im Verhältnis 1:1 mit Wasser und Mehl füttern. 600 g helles Weizenmehl (z. B. Pizzamehl von der Altbachmühle, Wittnau) 420 g Wasser 20 g Salz 120 g Lievito Madre Mehl, Wasser und Salz von Hand mischen und zur Autolyse zugedeckt bei 28 Grad 4 Std. stehen lassen. 120 g aufgefrischter Lievito Madre dazugeben, von Hand einarbeiten. 4 Std. Pizzateig mit lievito made simple. bei 28 Grad reifen lassen, dazwischen jede Stunde dehnen und falten. Teig für 48 Std. in einem geschlossenen Behälter im Kühlschrank reifen lassen.
In dem Gewürz und der Knoblauchpaste ist Salz enthalten, daher salze ich es nicht mehr. Wenn du beides nicht benutzt, würde ich 1 TL Salz dazu geben. Den Pizzateig dünn mit der Tomatensoße einstreichen. Den Mozarella in Würfel schneiden. Zusammen mit dem geriebenen Mozarella auf der Pizza verteilen. Pizzateig mit Lievito Madre | Pizza teig, Brot backen einfach, Teig. Pilze in dünne Scheiben schneiden. Die Pizza mit Salami und Pilzscheiben belegen (oder Lieblingsbelag). Ich bestreue die Pizza dann meistens nochmal mit Italienischen Kräutern. Im Backofen bei 250 Grad 10-15 Minuten backen, bis der Käse und der Rand anfangen, braun zu werden. ♥♥♥
Mit der Hand nochmal durchkneten, ein paar mal falten (wie Brotteig) und mit geschlossenem Deckel mindestens 4 Stunden bei Raumtemperatur gehen lassen. Optimal ist es, ihn am Vortag herzustellen, ein paar Stunden bei Raumtemperatur gehen zu lassen und dann 24 Stunden in den Kühlschrank zu stellen. Der Teig kann bis zu 5 Tage im Kühlschrank stehen bleiben. Er wird mit jedem Tag noch besser! Lievito Madre Pizza - mit Sauerteig - Gustinis Feinkost Blog. Den Teig in 4 Teiglinge teilen und jeden Teigling auf einem bemehlten Backbrett ausrollen. Den Backofen auf 250 Grad Ober- und Unterhitze vorheizen. Soße und Belag: 1 Dose gestückelte Tomaten 1 TL Tomatensoßen-Gewürzmischung selbst gemacht ( Rezept hier) oder alternativ mehr Salz 1/2 TL Knoblauchpaste selbst gemacht (Rezept hier) oder 2 Knoblauchzehen Pfeffer aus der Mühle 1 TL Italienische Kräuter 1 P. geriebener Mozarella 1-2 Packungen Mozarella am Stück frische Champignons Salami (oder was auch immer ihr gerne auf eure Pizza legt) Die Tomaten mit dem Tomatensoßengewürz, der Knoblauchpaste, Pfeffer und den Kräutern mit dem Pürierstab oder im Thermomix pürieren.
30 Min. vor dem Pizzaformen aus dem Kühlschrank nehmen. Das Rezept von Claudio Del Principe für das Ansetzen von Lievito Madre finden Sie hier. Bild: Henrik Nielsen