Die einzelnen Betriebskosten werden dann durch die so ermittelte Gesamtwohnfläche dividiert und mit der jeweiligen Wohnfläche (Quadratmeter) der einzelnen Wohnung multipliziert. Alternativ kann auch die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen prozentual in das Verhältnis zur Gesamtwohnfläche gesetzt werden. Weicht die tatsächliche Größe einer Wohnung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche um mehr als 10% ab, ist die tatsächliche und nicht die mietvertraglich aufgeführte Wohnfläche maßgeblich (Bundesgerichtshof (BAG), Urteil vom 31. 10. Umlage von Betriebskosten bei der Gewerbemiete | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. 2007, Az. : VIII ZR 261/06). Die Umlage nach der Wohnfläche wird bei verbrauchsabhängigen Kosten oft als ungerecht empfunden, etwa wenn eine Einzelperson in einer 100-qm-Wohnung mehr Wassergeld zahlen muss als eine vierköpfige Familie in einer 70-qm-Wohnung. Umlage nach der Personanzahl: Kopfzahl entscheidend Bei diesem Umlageschlüssel wird zunächst die Personenanzahl aller Wohnungen ermittelt. Die einzelnen Betriebskosten werden anschließend durch diese Personenanzahl dividiert und mit der Personenanzahl der einzelnen Wohnung multipliziert.
Versicherungstipps 10. November 2021 Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Immobilie besitzt, dem liegt daran, diesen Vermögenswert entsprechend gegen Schäden abzusichern. Dafür bieten sich diverse Versicherungen an, die so gut wie alle Eventualitäten abdecken und eine angenehme Sicherheit versprechen. Teile der Versicherungskosten können sogar auf den Mieter des Hauses umgelegt und in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Um welche Versicherungen es sich dabei handelt und was zu beachten ist, das erfahren Sie in diesem Artikel. Die sogenannten Nebenkosten oder Betriebskosten beinhalten alle Kosten, die beim Vermieten eines Objekts für den Vermieter regelmäßig anfallen: (Warm-)Wasser- und Heizkosten Straßenreinigung Müllentsorgung Außenbeleuchtung Grundsteuer regelmäßige Wartungsarbeiten sonstige immobilienabhängige Kosten, z. B. Sind Gewerbeversicherungen als Nebenkosten umlegbar? | Magazin. Kosten für den Energieausweis Außerdem zählen die Haftpflicht- und Sachversicherungen ebenfalls zu den Nebenkosten, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung ebenso klare wie hilfreiche Feststellungen für die mietrechtliche Vertragsgestaltung im Zusammenhang mit der Umlage von Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter getroffen. Der Fall Zu entscheiden war über das Recht eines Gewerberaumvermieters, von seinem Mieter die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu verlangen. Die Vertragsklausel war recht schlank gehalten: " Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)" Der Mieter verweigerte die Zahlung, der streitgegenständlichen Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmtheit. Umlage von Betriebskosten: Voraussetzungen | Immobilien | Haufe. Sie enthalte weder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch einen konkreten Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Die Entscheidung Der BGH ließ die vereinbarte Klausel zur Umlage von Betriebskosten ausreichen und gab dem Vermieter Recht, verwies aber wegen der finalen Vertragsauslegung an das OLG zurück.
Angesichts der Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne weiteres in dem Sinn zu verstehen, wie in § 556 Absatz 1 S. 2 BGB geregelt und in dem Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB ist. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. 4. 2020, Az. XII ZR 120/18, nunmehr auch für die Gewerberaummiete bestätigt: Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung fehlt.
Nun entscheidet er, dass bei einer einzelvertraglichen Regelung keine Vertragspartei Schutz davor bedarf, dass ihr mittels vorformulierter Vertragsbedingungen ihrem Umfang nach nicht durchschaubare Pflichten auferlegt werden. Insbesondere einer Aufzählung oder gar einer abschließenden Aufzählung von umzulegenden Betriebskosten bedarf es bei Individualvereinbarungen nicht. Und was gilt bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen? Liegen AGB des Vermieters vor, so gilt weiterhin das Transparenzgebot: Es bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Vertragsauslegung: Bedarf es eines Verweises auf die Betriebskostenverordnung? Ob eine Betriebskostenart durch eine entsprechende Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt ist, ist durch Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Zu der vorgenannten Klausel stellt der BGH fest: Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.
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