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Der Bundesgerichtshof urteilte, dass das Ankaufsrecht – sofern es denn wirksam entstanden wäre – nicht auf die Erwerberin und somit neue Vermieterin übergegangen wäre, da von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst würden, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Ankaufsrecht geht bei Verkauf Mietobjekt nicht auf Käufer über – BGH, Urteil vom 12. 10 2016 – XII ZR 9/15 – - Hufer Rechtsanwälte // Hamburg. Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, auch wenn sie in der Mietvertragsurkunde geregelt sind. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen. Hierbei komme es gerade nicht darauf an, ob die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrags bildeten oder nicht. Das folgt daraus, dass die Vorschrift des § 566 BGB eine Ausnahmevorschrift zum schuldrechtlichen Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, ist.
Aus Mietersicht ist darauf zu achten, Rechte gegebenenfalls dinglich – etwa durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch – zu sichern.
Dieser ist dann gerechtfertigt wenn nach dem Abnutzungsgrad ein neuer Anstrich tatsächlich erforderlich ist. Dies kann ich vorliegend leider nicht ohne weiteres beurteilen. 5)Ist dieser Schadensersatz auf Basis eines Kostenvorschlages und nicht erst aufgrund der durchgeführten Ersatzvornahme einklagbar? Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist zunächst die Fristsetzung zur Vornahmen der Instandhaltungsmaßnahmen. Sie müssen darüber hinaus im Rahmen der Fristsetzung dem Mieter konkret mitteilen, welche Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Ein solches Fristsetzungsschreiben ist im übrigen entbehrlich, wenn der Mieter die Instandsetzung klar ablehnt. Sie können dann wahlweise auf Erfüllung der Instandhaltungspflicht oder Schadensersatz statt der Leistung (Instandhaltung) verlangen. Instandhaltungsarbeiten - wirksam auf den Mieter mit Ankaufsrecht übertragen. Sie können dann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden. Die Höhe der Kosten können Sie durch einen Kostenvoranschlag nachweisen. 6)Für welches Honorar sind Sie bereit die Vertretung vor Gericht in Hamburg im Unterlegensfalle zu erledigen?
Ich werde mich hierbei an die Vorgaben des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes halten. Nähere Einzelheiten hierzu teile ich Ihnen per Email mit. Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute Mit freundlichen Grüßen Marksen Ouahes (Rechtsanwalt)