Der Verkäufer kann somit seine Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums gegenüber dem Käufer trotz des Rücktritts nicht erfüllen mit den sich daraus ergebenden bürgerlichrechtlichen Folgen. Durch den Rücktritt verliert der Bescheid über die Ausübung l des Vorkaufsrechts seine ursprüngliche Wirkung, da der mit der Ausübung zustande gekommene ursprüngliche Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde beseitigt und in ein Rückgewährverhältnis umgewandelt wird. Der Bescheid wird dadurch aber nicht etwa fehlerhaft. § 465 BGB - Unwirksame Vereinbarungen - dejure.org. Er wird weder anfechtbar noch gar nichtig im Sinne von § 44 VWVIG. Es hat sich lediglich die durch den Verwaltungsakt bewirkte Rechtsgestaltung verändert. Dennoch stellt sich die Frage, ob der Verkäufer von der Gemeinde die Aufhebung des Bescheides verlangen kann. Der Bescheid kann zwar dem Verkäufer - materiell - nicht mehr schaden; er kann ihm aber lästig sein, wenn z. bei künftigen Verkaufsverhandlungen Kaufinteressenten auf Grund des formell weiterexistierenden Bescheides misstrauisch werden und damit die Chancen einer Verfügung über das Grundstück belastet werden.
Einen Anspruch auf einen solchen Verzicht hat der Käufer allerdings nicht. Kaufvertrag Rücktritt Vorkaufsrecht im Hauskauf, Immobilien, Grundstücke - frag-einen-anwalt.de. Bei der Ausübung ihres Ermessens ist die Gemeinde vielmehr frei. Von einem bestandskräftigen Verzicht kann sie aber nur unter engen Voraussetzungen wieder Abstand nehmen. Der Käufer hat mit einem solchen Verzicht der Gemeinde Rechtssicherheit, kann den Kaufvertrag sodann nachgenehmigen und braucht ein zusätzliches Negativattest für das Grundbuchamt nicht mehr.
Zudem ist der Ausübungsbescheid ordnungsgemäß zu begründen gem. § 39 VwVfG. Wurde von dem Vorkaufsrecht wirksam Gebrauch gemacht, kommt sodann ein rechtlich selbstständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde zustande (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 28 Rn. 5). In § 28 BauGB sind drei Konstellationen vorgesehen, wie das Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeübt wird: 1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zu den zwischen Verkäufer und Erstkäufer vereinbarten Konditionen ("regulärer Fall") gem. § 28 Abs. 2 BauGB, 2. Vorkaufsrecht gemeinde ruecktrittsrecht. die Ausübung des Vorkaufsrechts unter Bestimmung des Kaufpreises nach dem Marktwert gem. 3 BauGB und 3. die Ausübung des Vorkaufsrechts unter Bestimmung des Kaufpreises nach dem Entschädigungswert gem. 4 BauGB. In aller Regel übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht gem. 2 BauGB aus. Hierdurch kommt zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zu den mit dem Erstkäufer vereinbarten Bestimmungen zustande. Gem. 2 BauGB finden auf diesen dann im Wesentlichen die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen über den Vorkauf nach §§ 463 ff. BGB Anwendung.
4 Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. 5 Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. 6 In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. 7 Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. 8 § 44 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 43 Abs. 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden. (4) 1 In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte.
Nachdem der Verkäufer und der (Erst-) Käufer einen Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen haben, für das ein Vorkaufsrecht der Gemeinde gem. § 24 Abs. 1 BauGB besteht, müssen sie den Vertragsschluss der Gemeinde gem. § 28 Abs. 1 BauGB unverzüglich mitteilen. Die Mitteilung kann formlos durch den Verkäufer oder den Käufer erfolgen. In der Praxis allerdings weisen Verkäufer und Käufer den beurkundenden Notar an, den Vertrag der Gemeinde anzuzeigen. Die Anzeige muss dabei jedoch alle für die Ausübung des Vorkaufsrechts relevanten Angaben enthalten (OVG Niedersachsen, Beschluss vom 27. 5. 2008 - 1 ME 77/08). Sobald der Vertrag wirksam und die (vollständige) Mitteilung erfolgt ist, beginnt eine zweimonatige Frist zu laufen, innerhalb derer die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach ihrem Ermessen ausüben kann. Da das Vorkaufsrecht gem. 2 S. 1 BauGB durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wird, hat eine Anhörung der Beteiligten nach § 28 VwVfG zu erfolgen, bevor das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
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