Die Tinte unter dem Kaufvertrag ist gerade trocken, da werden langsam aber sicher die ersten Mängel am gerade erworbenen Gebäude offenbar. Nun ist guter Rat teuer, schließlich stellt sich nun die Frage, ob der Verkäufer des Hauses die Mängel einfach arglistig verschwiegen hat oder diese tatsächlich erst jetzt aufgetreten sind. Haftung bei verdeckten mängeln die. Davon unberührt sind die sogenannten offenen Mängel. Darunter versteht man typische Mängel, die auf den ersten Blick sichtbar sind – und über die wahrscheinlich auch bei den Besichtigungsterminen mit dem Verkäufer gesprochen wurde. Das kann unter anderem ein kaputtes Dach sein, dessen Löcher offen zu sehen sind, Fenster, die einen deutlichen Sanierungsbedarf aufweisen, oder Schäden aufgrund von eindringendem Wasser sowie Schimmelbefall. Bei versteckten Mängel gibt es zudem noch eine Unterscheidung: Die Haftung bei klassischen versteckten Mängel wird nämlich in aller Regel im Kaufvertrag ausgeschlossen, schließlich ist es durchaus möglich, dass der Verkäufer selbst nichts von diesen Mängeln wusste – und so unter Umständen trotzdem in die Haftung genommen werden könnte.
Die Verjährungsfrist für bauwerksbezogene Mängel beträgt tag-genau fünf Jahre ab Abnahme. Unter dem Aspekt des arglistgleichen Organisationsverschuldens, welches ein Produkt richterlicher Rechtsfortbildung darstellt, kommt aber unter Umständen eine verlängerte Haftung in Betracht. Diese ist in der Baupraxis unter dem Stichwort "verdeckter Mangel" bekannt. Juristen sprechen hier eher vom arglistgleichen Organisationsverschulden. Den Präzedenzfall für diese Möglichkeit einer verlängerten Haftung stellt der Pfetten-Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) dar. In diesem Urteil vom 12. Haftung bei verdeckten mängeln der. 03. 1992 – VII ZR 5/91 – entschied der BGH: Ein Werkunternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig herstellen lässt, muss die organisatorischen Voraussetzungen dafür schaffen, sachgerecht beurteilen zu können, dass das Bauwerk bei Ablieferung mangelfrei ist. Unterlässt er dies, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Bestellers genau wie beim arglistigen Verschweigen eines Mangels innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist.
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer den Käufer dringend über "versteckte Mängel" informieren. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder er ihn vermuten konnte. Gerade beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist eine genaue Begutachtung wichtig. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen oder für möglich halten, nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten. Haftung bei verdeckten mängeln facebook. Versteckte Mängel können beispielsweise Wassereintritte im Dach oder die Verwendung von Asbest sein. Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig. Einordnen lassen sie sich folgendermaßen: Offene Mängel sind solche, die vom Käufer direkt erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade. Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar.
Nach Ablauf von zehn Jahren seit Abnahme des Werkes kann auch ein arglistig verschwiegener Mangel nicht mehr geltend gemacht werden. Fazit: Der Begriff des "verdeckten Mangels" ist irreführend. Es kommt nicht darauf an, dass der fragliche Mangel nicht ohne weiteres erkennbar ist. Vielmehr ist entscheidend, dass er arglistig, also wissentlich, seitens es Unternehmers verschwiegen wurde. Ein arglistiges Verschweigen ist auch dann gegeben, wenn der Unternehmer vor Fehlern die Augen verschließt und bei ordnungsgemäßer Organisation den Mangel hätte erkennen müssen. Er haftet insoweit auch für arglistiges Verschweigen seiner Subunternehmer. Campos-Tipp: Nicht selten treten Auftraggeber an die ausführenden Betriebe heran, zeigen trotz Ablaufs der Gewährleistungsfrist einen Mangel an und behaupten, dieser sei zuvor nicht erkennbar gewesen, weswegen eine längere Gewährleistungsfrist gelte. Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Das besagt das BGB. Das diese Ansicht nicht ohne Weiteres zutrifft, wurde oben ausgeführt. Sie sollten in diesen Fällen genauestens prüfen, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt, bei welchem Ihnen ein arglistiges Verschweigen vorgeworfen werden kann.
Das heißt: Entscheidend ist, ob sich die Schadensursache in die Zeit vor Vertragsschluss zurückverfolgen lässt. Insoweit genügt es, wenn bei Vertragsschluss die Gefahrenquelle vorhanden war oder die Schadensursache vorlag. Kontrollfrage für den darlegungsbelasteten Mieter: Könnte der Mieter bei Kenntnis des Zustands der Mietsache von dem Vermieter Abhilfe verlangen, liegt bereits in diesem Zeitpunkt ein Mangel vor. Beispiele für anfängliche Mängel: Ein in einem Rückstaugebiet liegendes Haus verfügt nicht über die notwendigen und zumutbaren Vorrichtungen zur Verhinderung des Wassereintritts. „Versteckter Mangel" am Bau: Wann man Anspruch auf Schadenersatz hat | trend.at. Das gilt selbst, wenn sich der Mangel nur bei außergewöhnlichen Wolkenbrüchen auswirkt (BGH WM 68, 300). Die unverschlossene Rauchrohröffnung eines durch die Mieträume geführten Kamins (BGH NJW 68, 885). Montagefehler bei der Verlegung der Elektroleitung lange vor Beginn des Pachtvertrags, der sich in Form eines Kurzschlusses erst infolge einer mechanischen Beschädigung des Kabels oder durch Zersetzung oder Alterung des Isoliermaterials in diesem Zeitpunkt auswirkte (BGH NJW 72, 944).
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