Abschirmwirkung der GmbH beim gewerblichen Grundstückshandel Haben Mandanten in Immobilien investiert, dann ist es sehr häufig der Fall, dass sowohl Immobilien als Einzelobjekte im Privatvermögen gehalten werden als auch Beteiligungen an vermögensverwaltenden Immobilien-Personengesellschaften und Mitunternehmerschaften bestehen. Hinzu kommen oftmals Immobilien, die sich aufgrund einer Betriebsaufspaltungskonstellation im steuerlichen Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens (Besitzunternehmen) befinden. Bei einer solchen Konstellation besteht die latente Gefahr, dass der Mandant bei gelegentlichen Grundstücks- oder Anteilsveräußerungen einen gewerblichen Grundstückshandel auslöst. a) Drei-Objekt-Grenze und Besonderheiten bei Mandanten mit Branchennähe Bei der Abgrenzung der steuerfreien privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel sind trotz der vielfältigen Einzelfallentscheidungen der Rechtsprechung nach wie vor das BMF-Schreiben v. 26. 3. 2004 (BStBl 2004 I S. Der praktische Fall | Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. 434) und die dort näher beschriebene Drei-Objekt-Grenze von entscheidender Bedeutung (vgl. ausführlich zum Ganzen Söffing, Gewerblicher Grundstückshandel, Grundlagen, NWB QAAAE-35129).
Entscheidung Nach Auffassung des FG sind die Objektveräußerungen durch die KG bei der Anwendung der "3-Objekte-Grenze" bei der Klägerin zu berücksichtigen, denn deren Beteiligung an der KG prägt die Gesamttätigkeit der Klägerin in der maßgeblichen Zeitspanne. Die Anschaffung bzw. Gebäudeerrichtung und Veräußerung dieser insgesamt elf Objekte erfolgte auch innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums. Dabei ist unbeachtlich, dass die KG keine vermögensverwaltende Tätigkeit ausübt, denn Objekte von Gesellschaften und Einzelpersonen sind auch dann zusammenzurechnen, wenn die Gesellschaft selbst bereits eine gewerbliche Tätigkeit entfaltet. Zudem führt das von der KG betriebene Bauträgergeschäft zu einer Branchennähe der hälftig beteiligten Klägerin. Diese Branchennähe spricht als weiteres Indiz für die von Anfang an bestehende Wiederverkaufsabsicht und damit für die Gewerblichkeit der Betätigung der Klägerin. (FG München, Urteil v., ). Der gewerbliche Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze. Hinweis Liegen die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel vor, sind nicht zwingend alle Immobilien eines Steuerpflichtigen in denselben einzubeziehen.
Allerdings haben sowohl die Zahl der Objekte als auch der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung, etwaiger Bebauung und Verkauf nur indizielle Bedeutung. Eines Rückgriffs auf die Drei-Objekt-Grenze bedarf es nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind. Dies ist u. a. | BFH-Urteil zum gewerblichen Grundstückshandel durch geschlossene Fonds. dann der Fall, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene einzelne Grundstück schon vor der Bebauung verkauft wurde. Zudem hat der BFH mehrfach entschieden, dass auch sonstige ‒ außerhalb der Errichtung von Gebäuden liegende ‒ werterhöhende Aktivitäten des Steuerpflichtigen als gewerblich angesehen werden können: So hat das Gericht die Erschließung ehemals landwirtschaftlich genutzter Grundstücke und den anschließenden Verkauf von Bauparzellen als gewerblich eingestuft und dies damit begründet, dass den Grundstücken über ihre Parzellierung hinaus infolge der Baureifmachung eine andere Marktgängigkeit verliehen werde.
Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze wird die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten, wenn im engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als drei Objekte veräußert werden (BFH – Urteil vom 18. 05. 1999 – I R 118/07). Was ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung? Es sind nur solche Objekte als Zählobjekt anzusehen, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht (BMF-Schreiben vom 26. 3. 2004, Tz. 6). Dabei wird als enger zeitlicher Zusammenhang ein Zeitraum von fünf Jahren angesehen. Was sind Objekte im gewerblichen Grundstückshandel (Zählobjekte)? Als Zählobjekte sind selbständig veräußerbare, in – und ausländische Grundstücke aller Art zu sehen. Dazu gehören insbesondere unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten, nicht aber die Bestellung eines Erbaurechtes und auch nicht Garagen als Zubehör.
[1] Auffassung des BFH Eine differenziertere Auffassung hierzu vertritt der BFH [2]: Grundsätzlich sind Grundstücke, mit deren Weitergabe kein Gewinn erzielt werden soll (Schenkung), in die Betrachtung, ob die 3-Objekt-Grenze überschritten ist, nicht einzubeziehen. Eine Einbeziehung der schenkweise übertragenen Grundstücke erfolgt nur dann, wenn sich aufgrund objektiver Umstände im Einzelfall ergibt, dass der Schenker, bevor er sich zur Schenkung entschloss, die (zumindest bedingte) Absicht besaß, auch das nun verschenkte Objekt am Markt zu verwerten. In diesem Fall hätten die später verschenkten Objekte bereits von Anfang an zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels des Schenkers gehört. Die Schenkung wäre sodann eine mit dem Teilwert zu erfassende (gewinnrealisierende) Entnahme ( § 4 Abs. 1 Satz 2, § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 EStG). Oder die Schenkung nach den Grundsätzen über die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen als unbeachtlich zu qualifizieren ist, die Schenkung auf sog.