AG Brandenburg, Az. : 32 C 538/01 Urteil vom 20. 10. 2003 Das Amtsgericht hat sein Teil-Versäumnisurteil vom 8. 2002 insoweit aufrecht erhalten, als die Beklagte zu 1) verurteilt wurde, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass das Austreten von Küchengerüchen aus der Küchenentlüftungsanlage der von ihr betriebenen Gaststätte unterbunden und insofern eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks der Kläger durch Geruchsbelästigung verhindert wird. Im übrigen wurde die Klage zurückgewiesen. Mietminderung: Geruchsbelästigung durch ein Restaurant - Mietkürzung durchsetzen. Die Kläger sind Eigentümer eines von ihnen bewohnten Einfamilien-Hausgrundstücks. Die Beklagte zu 1) ist Pächterin/Mieterin der Gaststätten-Räume, welche nicht direkt an das Grundstück der Kläger angrenzen, und betreibt dort die Gaststätte "Italia". Beide Grundstücke sind durch das Einfamilienhaus-Grundstück des Zeugen Z. voneinander getrennt. Die Grundstücke liegen in einer Wohnsiedlung der Gemeinde. Durch die örtliche Bebauung weist das Gebiet einen reinen Wohn- und Erholungscharakter auf und wird hierdurch insgesamt geprägt.
Insbesondere sind die allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr und die für Gastronomen maßgebliche Sperrstunde einzuhalten. Kenntnis des Mieters bezieht sich auf ortsübliche Verhältnisse Kannte der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Umstände, muss er sich grundsätzlich auf diese Kenntnis verweisen lassen und kann nicht mindern. Es ist allgemein bekannt und ortsüblich, dass von gewerblichen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen (LG Frankfurt ZMR 1999, 718). Allerdings rechtfertigt die Tatsache, dass der Mieter die Situation bei Vertragsabschluss kannte, für sich allein noch nicht die Schlussfolgerung, er habe auch positive Kenntnis davon gehabt, dass der Lärm die entsprechenden Schutzwerte übersteige (AG Bonn WUm 1990, 497). Liegen die Lärmwerte über denen, die der Mieter üblicherweise erwarten muss, besteht ein Minderungsanspruch. Wohnung über Kneipe erfordert Schallschutz In einem Fall des AG Rheine (Urt. Geruchsbelästigung durch Restaurant Grillen/Braten. v. 30. 10. 1984, Az. 14 C 420/84) wurde einem über einem Pub und einer Imbissstube wohnendem Mieter bei einem Geräuschpegel von 55 db in der Zeit von 23.
Dieser sei allerdings nicht mit einem Mangel in der Mietsache gleichzusetzen gewesen. Die Begründung hierfür war sehr interessant. Denn wer in einer Stadt wie Berlin wohne, müsse einige übliche Beeinträchtigungen im täglichen Leben ertragen. Mietminderung bei Beeinträchtigung durch Gastronomie. Zu diesen gehörten etwa Rauchgeruch, aber auch Abgase, Feinstaub und Lärm. Erst, wenn diese üblichen Behinderungen überschritten werden, kann nach Ansicht des Gerichts von einem Mangel gesprochen werden. Zwar führte das Gericht aus, dass es im Sinne der Allgemeinheit womöglich besser sei, wenn in Lokalen auch draußen nicht mehr geraucht werde – allerdings gebe es dazu kein Gesetz, dementsprechend müssen auch die entstehenden Beeinträchtigungen hingenommen werden. Auch die Nutzung des Erdgeschosses als Restaurant sei legitim. Insofern müsse der Mieter die aus diesem Umstand entstandene Beeinträchtigung ebenfalls hinnehmen.
Die Gerichte werden aber auch dann immer zuerst überprüfen, wie der Fall liegt. Pauschale Urteile werden so gut wie nie gefällt. Vergessen Sie dabei nicht, dass viele Gerüche, die früher als "fremd" gegolten haben, heutzutage längst gang und gäbe sind. Das kann zum Beispiel der Duft von Knoblauch sein oder der Geruch von anderen Gewürzen. Urteile zum Thema Essensgeruch Der Essensgeruch aus der Wohnung des Nachbarn ist vor deutschen Gerichten immer mal wieder Gegenstand. Im folgenden Absatz möchten wir Ihnen ein paar konkrete Beispiele zeigen. Ein allgemeines Urteil fällte das Landgericht Essen im Jahr 2000. Es lautete, dass Koch- und Essensgeruch aus der Nachbarwohnung grundsätzlich von allen Mietern geduldet werden müssen. Nur, wenn die Belastung durch den Geruch extrem ist, können Mieter das beanstanden. Wann ein solcher Extremfall eintritt, muss jedoch individuell betrachtet werden. Ähnlich argumentierte das Amtsgericht in Hamburg-Harburg. Essensgeruch beim Kochen ist unvermeidbar, urteilten die Richter im Jahr 1993.
B. "Ladengeschäft" angegeben ist, was eine gastronomische Nutzung ausschließen würde. Gegebenenfalls finden Sie auch Regelungen dazu in der Gemeinschaftsordnung. Falls der Betrieb des Bistro' nach diesen Vorgaben außerhalb der wohnungseigentumsrechtlich zulässigen Nutzung liegen würde, hätten Sie einen Anspruch auf Unterlassung. Darüber hinaus steht Ihnen jedoch auch ein Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 BGB zu. Danach können Sie von dem "Störer" (also vom Bistrobetreiber) die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen, wobei auch die starke Geruchsbelästigung als Beeinträchtigung gilt, so dass Sie dies relativ einfach nachweisen können, ohne den aufwändigen Nachweis der Gesundheitsgefährdung führen zu müssen. Die Art und Weise, wie der Pächter dies beseitigt (ob durch Einbau einer Abluftanlage, Anschaffung eines anderen Ofens o. a. ), bleibt dann ihm überlassen, solange die Störung effektiv beseitigt wird. Es handelt sich hierbei um einen Direktanspruch, den Sie (auch gemeinsam mit den anderen betroffenen Eigentümern) direkt gegen den Betreiber des Bistro' haben und den Sie an dem für Sie zuständigen Amtsgericht geltend machen können.
Lesen Sie im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) den Artikel " 10 wichtige Tipps zur Mietminderung ".
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