Wie erkenne ich Mangel beim Hauskauf? Deshalb sollten Sie vor allem auf folgende versteckte Mängel beim Hauskauf oder -verkauf achten: Kellerfundament und Wände ohne ausreichende Abdichtung. Wände aus Bruchstein – vor allem Kellerwände. Risse in tragenden Teilen. … Veraltete und vielfach korrodierte Sanitärinstallationen. Undichte Gasleitungen. Welche Mangel müssen beim Hausverkauf angegeben werden? Als Verkäufer eines Hauses müssen Sie daher grundsätzlich u. a. über Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel, Baujahr, mangelnde Isolierung, Schädlingsbefall und Wurzelgeflechte auf dem Grundstück aufklären. Allerdings muss der Käufer Ihnen die Kenntnis im Einzelfall vor Gericht beweisen. Was sind versteckte Mangel beim Hauskauf? Was genau ist ein versteckter Mangel beim Hauskauf? Ein versteckter Mangel beim Hauskauf liegt dann vor, wenn dieser für Sie als Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht ersichtlich, dem Verkäufer jedoch bekannt war oder dieser ihn vermuten konnte. Wie lange kann man versteckte Mangel geltend machen?
Beim Verkauf einer Immobilie müssen Verkäufer den Käufer auf Mängel hinweisen – insbesondere auch auf die versteckten bzw. unsichtbaren. Gerade bei einer Bestandsimmobilie, die viele dieser Schäden aufweisen kann, sollten Sie genau hinschauen. Was ein versteckter Mangel ist, wann Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können und wann eine Verjährungsfrist eintritt, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag. Was muss ich unter einem versteckten Mangel verstehen? Dabei handelt es sich um einen Mangel, den der Verkäufer oder Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages nicht gesehen hat, da dieser verdeckt oder versteckt war. Allerdings gibt es diesen Terminus "versteckter Mangel" weder im Kaufvertragsrecht noch im Mietvertragsrecht. Es ist nur von "Sachmangel" oder "Mangel" die Rede. Für einen Mangel ist laut § 438 BGB wichtig, dass die "Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll". Der Mangel wird also als ein Abweichen einer vereinbarten Norm vom BGB interpretiert.
Über solche Mängel muss der Verkäufer nicht gesondert aufklären, denn sie sind erwartbar. " Mehr Informationen im Expertenrat: Immobilienverkauf mit Mängeln 2. Versteckter Mangel: Wann besteht ein Anspruch auf Gewährleistung? Zwar vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag gemeinhin den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Versteckte Mängel können jedoch von dieser Regelung zum Schutz der Käufer ausgenommen sein. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie " gekauft wie gesehen " gilt nur für offensichtliche Mängel oder für versteckte Mängel, über die der Käufer aufgeklärt war und solche, die der Verkäufer selbst nicht kannte. Offenbart sich den Käufern also einige Monate nach dem Immobilienkauf ein bisher verdeckter Mangel, dann ist die alles entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel Kenntnis gehabt oder haben können, den versteckten Mangel aber bewusst verschwiegen? Denn nur in diesem Fall liegt ein Verschulden des Verkäufers vor und die Käufer haben Gewährleistungsansprüche, da ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt.
Die Beweislast für einen Mangel an einer gekauften Sache hängt von der Eigenschaft des Käufers ab. Ist der Käufer selbst ein Unternehmer, liegt die Beweislast für den Sachmangel bei ihm. Der gewerbliche Käufer muss beweisen, dass der Mangel bei Übergabe der Ware vorhanden war (sogenannter "Gefahrübergang"). Wie kann man einen Mangel beweisen? Um beweisen zu können, dass ein Mangel bei Übergabe vorlag sollten sie einen Sachverständigen konsultieren; er kann die Ursache des Mangels und dessen Entstehungszeitpunkt ermitteln. Ein Fachanwalt kann Ihre Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen. Wann gilt die Beweislastumkehr? Tritt innerhalb der ersten sechs Monate ein Sachmangel auf, so ist immer davon auszugehen, dass die Sache bereits beim Kauf mangelhaft war ( Beweislastumkehr nach § 476 BGB). Nach dieser Frist liegt die Beweislast beim Käufer. Wer muss Mangel bei Gefahrübergang beweisen? Es genügt, dass der Käufer beweisen kann, dass der gegenwärtige Zustand der Sache auf einen Grundmangel zurückzuführen ist, der bereits bei Gefahrübergang vorlag.
2008 - 5 U 98/07. "Eine Arglist begründende Verletzung der Offenbarungspflicht liegt auch vor, wenn der Verkäufer den Käufer weder über ein eingeholtes Bodengutachten noch über durchgeführte Sanierungsarbeiten an der Außenfassade vor Abschluss des Kaufvertrags aufklärt", OLG Schleswig, Urteil vom 24. 08. 2007 - 14 U 24/07. Wird ein solcher Beweis geführt, muss der Verkäufer beweisen, dass er auf bestimmte Umstände hingewiesen hat: Das gilt für die asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12. 2010 - V ZR 181/09) oder Feuchtigkeitsschäden ( OLG Saarbrücken, OLGR 2004, 18 ff. ; OLG Koblenz, OLGR 2006, 527). Aber: Ging der Verkäufer davon aus, dass Mängelrügen von Mietern etwa unberechtigt seien, besteht keine Offenbarungspflicht (OLG Hamm, Urteil vom 01. 02. 2010 - 22 U 105/09). Dagegen besteht eine solche, wenn der Verkäufer ein Bodengutachten vorliegen hat und es zu einer Fassadensanierung gekommen ist, weil es Rissbildungen gab, OLG Schleswig, Urteil vom 24. Der Umbau eines Speichers zu Wohnzwecken begründet demgegenüber dann keine Arglist, wenn dem Verkäufer nicht bekannt war, dass ein Umbau genehmigungspflichtig ist, BGH, Urteil vom 26.
Arglistige Täuschung unterstellt, dass der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist. Sollte der Verkäufer Ihre Vorwürfe abstreiten, steht im Rechtsfall Aussage gegen Aussage Wenn Sie beispielsweise nach dem Hauskauf Schimmel an einer verdeckten Stelle auftun und Sie sich sicher sind, dass dieser Mangel Ihnen seitens des Verkäufers arglistig verschwiegen wurde, sollten Sie auf jeden Fall einen Sachverständigen hinzuziehen. Im Idealfall kann Ihnen dieser auf Basis seiner Untersuchungen die Arglist bestätigen und ein Gutachten darüber ausstellen. Die Kosten für dieses Gutachten haben vorerst Sie als Käufer zu tragen. Arglistig verschwiegene Mängel: Haben Sie Anspruch auf Gewährleistung nach dem Hauskauf? Wenn dem Verkäufer nach dem Hauskauf ein arglistig verschwiegener Mangel nachgewiesen wurde, darf er sich nicht auf seine Gewährleistungsrechte berufen. Da der Gewährleistungsausschluss bei Arglist oder Vorsatz aufgehoben ist, muss der Verkäufer die Reparatur oder für die Beseitigung des Mangels bezahlen.
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