So muss mit den nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten verfahren werden Alle umlagefähigen und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hausmeisters nebst der ebenfalls nicht umlegbaren Sachkosten müssen in der Betriebskostenabrechnung aufgeschlüsselt werden. Die nicht verteilbaren Positionen sind aus den Hausmeisterkosten heraus zu rechnen. Dabei kann der Vermieter aber keinen pauschalen Betrag für die nicht umlagefähigen Kosten ansetzen und von den Hausmeisterkosten abziehen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20. 08. Nebenkostenabrechnung: Unwirtschaftliche Hausmeisterkosten. 2008, Az. : VIII ZR 27/07). In der Betriebskostenabrechnung dürfen zudem keine Arbeiten doppelt berechnet werden, etwa die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung durch den Hausmeister und die monatliche Vergütung für den Gärtner oder der externen Reinigungsfirma.
Der Vermieter eines kleinen oder mittelgroßen Mietshauses darf aber nicht einfach Arbeiten, die der Hausmeister übernehmen kann, an Unternehmen vergeben oder dafür eigene Leute einstellen. Beispiel: Das Mietshaus hat 28 Wohnungen. Neben den Kosten für den Hausmeister müssen die Mieter Gartenpflege, Schneeräumung und Treppenhausreinigung in beträchtlicher Höhe bezahlen. Hierzu meinen einige Gerichte (AG Magdeburg MM 02, 428; AG Lichtenberg MM 02, 428; AG Hamburg WuM 88, 308), dass eine ordnungsgemäße Wirtschaftsführung nicht gegeben ist. Info 111: Der Hauswart in der Betriebskostenabrechnung | Berliner Mieterverein e.V.. Grund: Typische Hauswartsaufgaben wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Schneebeseitigung werden nicht vom Hausmeister durchgeführt. Es fragt sich also, welche zusätzlichen Arbeiten der Hauswart überhaupt erledigt. Es liegt nahe, dass der Hausmeister in Wirklichkeit mit kleineren Instandsetzungen, Instandhaltungen oder der Hausverwaltung beschäftigt ist. Derartige Kosten gehören aber nicht in die Betriebskostenabrechnung (AG Dortmund WuM 96, 561; AG Köln WuM 94, 612; 95, 120; AG Bergisch Gladbach WuM 92, 490; AG Hameln WuM 83, 239; so auch für Sozialwohnungen: LG Köln WuM 92, 258).
Überschreiten die Hausmeisterkosten die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesenen Kosten um das Dreifache, ist gleichfalls von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen (AG Frankfurt am Main, Urteil v. 14. 00, 301 C 7149/00). Treppenhausreinigung und Müllabfuhr Das gleiche gilt, wenn ein Vermieter mehrmals in der Woche von einem externen Dienstleister das Treppenhaus reinigen lässt (AG Köln, WuM 1999, 237), oder wenn er veranlasst, dass Mülltonnen häufiger geleert werden als nötig (AG Münster, WuM 2001, 46). Kosten-Nutzen-Verhältnis für den Mieter Allen Fällen ist gemeinsam, dass der Vermieter in nicht vertretbarer Weise die berechtigten wirtschaftlichen Interessen der Mieter unberücksichtigt gelassen hat. Demgegenüber fordert die Rechtsprechung, dass sich aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis ergeben muss (OLG Karlsruhe, RE v. 20. Nebenkostenabrechnung hausmeister erhöhung des. 09. 84, 9 REMiet 6/83). Regelmäßige Überprüfung der Nebenkosten durch den Vermieter Den Mietern dürfen nur solche Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes nach objektiven Maßstäben und unter Berücksichtigung der Mieterinteressen tatsächlich erforderlich sind.
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