Zwischenschaltung einer GmbH bei der Drei-Objekt-Grenze Grundsätzlich besteht die widerlegbare Annahme, dass ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist, wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines gewissen Zeitraums mehr als drei Objekte veräußert. Zu den sogenannten Zählobjekten im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze gehören dabei auch Immobilien, die über eine Personengesellschaft des Steuerpflichtigen veräußert wurden. So urteilte der Bundesfinanzhof am 22. 08. 2012 (Az: X R 24/11), dass auch Steuerpflichtige, die in eigener Person kein einziges Objekt veräußert haben, allein durch die Zurechnung der Verkäufe von Personengesellschaften oder Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben können. Insoweit wird also leider ein Immobilienverkauf innerhalb einer Personengesellschaft dem Zählobjekt der beteiligten Steuerpflichtigen gleichgestellt. Wohlgemerkt gilt dies nur bei Personengesellschaften. Gewerblicher Grundstückshandel / 2.1.4 3-Objekt-Grenze bei Schenkung (vorweggenommener Erbfolge) und Erbschaft | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. Schon früher entschied der Bundesfinanzhof (Urteil v. 17. 03. 2010, Az: IV R 25/08): "Im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn die GmbH nicht funktionslos ist, d. h. wenn sie eine wesentliche —wertschöpfende— eigene Tätigkeit (…) ausübt. "
Auch bei der Aufteilung von Erbengemeinschaften kann es zu einer Anschaffung einer Immobilie kommen und damit der 5-Jahreszeitraum der 3-Objekt-Grenze neu ausgelöst werden. Die steuerlichen Folgen des gewerblichen Grundstückshandels Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler. Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels. Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Gewerblicher Grundstückshandel und 3-Objekte-Grenze. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar. Abschreibung und Sonderabschreibungen können daher nicht geltend gemacht werden. Dies führt zu Nachzahlungen in Jahren der Veräußerungen vor Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Diese Steuernachzahlungen sind dann mit 0, 5% pro Monat auch noch zu verzinsen. Natürlich darf nicht übersehen werden, dass auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung trotzdem regelmäßig nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird.
Shop Akademie Service & Support 5. 1. 1 3-Objekt-Grenze Ein wesentliches Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel ist unverändert die von der Rechtsprechung entwickelte 3-Objekt-Grenze. Danach ist die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb eines 5-Jahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. [1] Die Anzahl von 3 Objekten kann aber nicht mehr als absolute und starre Grenze für oder gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels angesehen werden. | BFH-Urteil zum gewerblichen Grundstückshandel durch geschlossene Fonds. 5. 2 Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze Grundsätzlich gelten als (Zähl-)Objekt Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt oder ob die Objekte selbst errichtet wurden oder ob ein Erwerb in bebautem Zustand vorliegt, kommt es nicht an. Ebensowenig ist entscheidend, ob das Grundstück zum Anlage- oder Umlaufvermögen zählt. [1] Danach stellt auch ein im Teileigentum stehender Garagenabstellplatz ein selbstständiges Objekt dar, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung veräußert wird.
Dann wären der Erweiterungsbau und das dazugehörige Grundstück Zählobjekt für den gewerblichen Grundstückshandel. Der Erweiterungsbau wäre aber auch dann Zählobjekt, wenn er dem nunmehr bestehenden Gesamtgebäude das Gepräge gibt. Zählobjekt wäre dann das gesamte Gebäude (Alt- und Neubau) mit den entsprechenden Konsequenzen (Aufdeckung aller stillen Reserven, auch die des Altbaus). Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels scheitert nach den Vorgaben des BFH des Weiteren nicht daran, dass die übrigen Zählobjekte durch eine Personengesellschaft (Y-KG) gehandelt wurden. Ist der Steuerpflichtige an einer auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückshandels tätigen Personengesellschaft beteiligt, sind ihm bei der Beurteilung, ob eigene Grundstücksverkäufe ebenfalls als gewerblich zu qualifizieren sind, die Verkäufe der Personengesellschaft im Interesse einer sachlich zutreffenden Besteuerung grundsätzlich zuzurechnen. Eine Mitunternehmerschaft entfaltet keine Abschirmwirkung gegen eine Zurechnung der von ihr getätigten Geschäfte an den Gesellschafter; die Erweiterung des Pflege- und Seniorenheims nicht mit der Baulanderschließung der Y-KG vergleichbar wäre.
Auch ein Bürogebäude mit einem Wert von 20 Millionen Euro kann nur ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze sein. Zu beachten ist, dass auch ein selbstgenutztes Familienheim Zählobjekt sein kann. Auch bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft (wie zum Beispiel einer GbR oder Kommanditgesellschaft) kann dem Gesellschafter ein Zählobjekt zugerechnet werden. Ebenso können Einlagen in eine Gesellschaft zu einem Zählobjekt führen. Beispiel zum gewerblichen Grundstückshandel: A ist 100% Gesellschafter einer gewerblich tätigen GmbH & Co KG. 2017 legt er in die Personengesellschaft ein Grundstück ein, welches er vier Jahre vorher erworben hatte. 2018 veräußert die Personengesellschaft das Grundstück. 2019 veräußert A sein 2015 erworbenes ausschließlich selbstgenutztes Ferienhaus, weil er in unmittelbarer Nähe ein noch schöneres Ferienhaus günstig erwerben konnte. Nun bietet ihm ein Nachbar für eine vor nicht ganz 5 Jahren erworbene Garage einen sehr guten Preis. A würde mit der Veräußerung der Garage die 3-Objekt-Grenze überschreiten.
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