Den Beklagten steht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinsichtlich des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums kein Recht auf Minderung der vereinbarten Miete zu. 1. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 23. Mietminderung / Lärm durch Verkehrsumleitung. September 2009 - VIII ZR 300/08; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03), die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08; Senatsbeschluss vom 2. November 2006 - VIII ZR 52/05).
Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Quelle: BGH, Pressemitteilung - vom 19
Im umgekehrten Fall würde kein Mieter, der an einer Hauptverkehrsstraße wohnt, auf den Gedanken kommen, mehr Miete zu zahlen, weil die Straße vorübergehend gesperrt und dadurch ruhiger wird. Sollten tatsächliche Verkehrsbelastungen – oder Entlastungen – sich dauerhaft verändern, dann ist dies nicht durch Mietminderung oder Mieterhöhung der vertraglich geschuldeten Miete zu regeln, sondern im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens. In diesem Verfahren wird die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Gesamtumstände bestimmt.
Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. Verkehrslärm aufgrund von Straßenbauarbeiten - Mietminderung. 14). Die Voraussetzungen, unter denen hiernach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden kann, ergeben sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen. b) Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht dazu, dass in der durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein Mangel zu sehen wäre, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtigte.
Allerdings ist die Rechtsprechung hier nicht immer eindeutig. Sinnvoll kann in diesem Zusammenhang ein Bautagebuch (auch als Lärmprotokoll) sein, welches die Beeinträchtigungen zeitlich und auch in ihrem Ausmaß festhält. Mieter sollten sich untereinander besprechen, sodass eventuell Zeugen vorhanden sind. Starke Erschütterungen, dauerhafter Lärm oder Baugeräte direkt vor der Wohnung, die eine Nutzung von Balkon oder Fenstern unmöglich machen, können dann durchaus eine Minderung der Miete rechtfertigen. Eine Mietminderung bei Straßenbauarbeiten kann bei dauerhaften erheblichen Mängeln oder dauerhaften Änderungen der Ausgangssituation erfolgen, wenn der Vermieter diese nicht verursacht hat oder den Mangel nicht beseitigen kann. Wie hoch kann eine Mietminderung bei Baulärm vom Straßenbau ausfallen? Liegt nun eine erhebliche Beeinträchtigung oder eine dauerhafte Änderung der vorherigen Situation vor, kann eine Mietminderung zwischen 8 und 35 Prozent betragen. Wie bereits erwähnt, handelt es sich dann jedoch um Einzelfallentscheidungen.
Der Lärmpegel tagsüber stieg von rund 46 auf 62 Dezibel – schon eine Steigerung um zehn Dezibel wird als Verdopplung der Lautstärke wahrgenommen. Das Landgericht hatte deshalb eine Mietminderung um zehn Prozent für zulässig gehalten, soweit die Störung länger als ein halbes Jahr dauerte. Minderung ab Pegel über Innenstadt-Niveau Dem widersprach der BGH und gab der Klage der Vermieter auf Nachzahlung der Miete statt. Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat stellte dabei strenge Voraussetzungen für Mietminderungen wegen Lärms auf. Ein Mangel liege erst vor, wenn die nach dem Mietspiegel in Innenstadtlagen üblichen Werte überschritten werden. Es reiche nicht aus, dass der Mieter "bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet", so der BGH. Dies wäre nur anders zu beurteilen, wenn Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss eine ruhige Wohnung vereinbart hätten.
Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. September 2009 - VIII ZR 300/08). Die Voraussetzungen, unter denen hiernach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden kann, ergeben sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen. b) Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht dazu, dass in der durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein Mangel zu sehen wäre, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtigte. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, stellen die von den Beklagten vorgetragenen (gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss erhöhten) Lärmwerte, ausgehend von der im Berliner Mietspiegel 2009 aufgestellten Grenze der Verkehrslärmbelastung, keine hohe Belastung dar.
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