Denn es sei nicht anzunehmen, der Erwerber hätte bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennen können, dass sein Verhalten als Abnahmeerklärung verstanden werden könnte. Auch der Bauträger verstehe ein solches Verhalten nicht in schützenswerter Weise als Abnahmeerklärung. Nach Vorstellung beider Parteien ist die Abnahme in einem solchen Falle bereits erfolgt, und zwar aufgrund von Regelungen eines Notarvertrags. Notarverträge umgibt eine Aura der Rechtswirksamkeit, so dass die Annahme der Wirksamkeit einer den notariellen Klauseln entsprechenden Abnahme nicht sorgfaltswidrig ist. Demgegenüber wird in der Rechtsprechung zum Teil eine schlüssige Abnahme nach unwirksamer förmlicher Abnahme angenommen. Denn die Beteiligten könnten jederzeit durch schlüssiges Verhalten auf eine förmliche Abnahme verzichten. Eine juristisch kreative Möglichkeit ist die konkludente Genehmigung der vollmachtlos abgegebenen Abnahmeerklärung. Bauabnahme. Auch hier ist aber der Schluss auf einen entsprechenden Rechtsfolgewillen im Hinblick auf die bereits erfolgte (wirkungslose) Abnahme zweifelhaft.
Bezüglich der Herstellungsverpflichtung des Bauträgers ist Werkvertragsrecht, also auch § 640 BGB, anzuwenden. § 640 BGB bestimmt, dass der Besteller einer Werkleistung verpflichtet ist, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Abnahme im rechtsgeschäftlichen Sinne ist die Billigung des Werkes durch den Besteller als im Wesentlichen vertragsgerecht. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Unwesentlich ist ein Mangel, wenn er an Bedeutung soweit zurücktritt, dass es unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Besteller zumutbar ist, eine zügige Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten und deshalb nicht mehr auf die Vorteile zu bestehen, die sich ihm vor vollzogener Abnahme bieten. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag – ein Dauerbrenner!. Ist die Funktionalität des Bauwerkes beeinträchtigt, oder bringt der Mangel eine Gefährdung für die Sicherheit und Gesundheit von Personen mit sich, ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein wesentlicher Mangel vorliegt. Zur Erklärung der rechtsgeschäftlichen Abnahme ist grundsätzlich nur der Besteller selbst berechtigt.
Kann eine schlüssige Abnahme oder Genehmigung nach unwirksamer förmlicher Abnahme nicht angenommen werden, befindet sich das Werk noch im Erfüllungsstadium und ist die Leistungsgefahr sowie die Darlegungs- und Beweislast noch nicht übergegangen. Abnahme des Gemeinschaftseigentums - GSSR. Der Erfüllungsanspruch verjährt nach wohl überwiegender Meinung binnen der regelmäßigen Verjährungsfrist bereits drei Jahre nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Das Mängelgewährleistungsrecht mit der fünfjährigen Verjährungsfrist ist vor Abnahme grundsätzlich nicht anwendbar. Dies wird von der Rechtsprechung im Einzelfall jedoch anders gehandhabt. Ob eine spätere Abnahme nach Verjährung des Erfüllungsanspruchs allein zur Rettung der Mängelansprüche noch zulässig ist, wird im Hinblick auf die rechtlich geschützten Interessen des Bauträgers bestritten.
Bild: Fotolia Der Bundesgerichtshof hatte sich dieses Jahr bereits zweimal mit Klauseln in Kaufverträgen zu beschäftigen, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen sogenannten Nachzügler betrafen. Es ging hierbei immer um Wohnanlagen, in denen letztlich fast alle Einheiten verkauft worden waren. Lediglich eine oder wenige Einheiten wurden noch Jahre später (im konkreten Fall: Abnahme Gemeinschaftseigentum 2004, Verkauf der letzten Einheit an den "Nachzügler" 2006) verkauft. In den Kaufverträgen befanden sich beispielhaft folgende Klauseln: "Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart" oder "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro XY am… erfolgt. Die Verjährungsfrist der Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab, wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben. " Viele Jahre später traten dann Mängel am Gemeinschaftseigentum auf und die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm den Bauträger auf Beseitigung dieser Mängel in Anspruch.
Letztendlich kehrt sich nach der Abnahme die Beweislast für einen behaupteten Mangel an dem errichteten Bauvorhaben um, d. h. nunmehr müssen Sie beweisen, daß ein angeblicher Mangel vorliegt. Wirtschaftliche Mängel bewirken, daß die gesamte Bauleistung mangelhaft ist, da diese zu den Hauptleistungspflichten zählen. Es gelten daher auch hier die Gewährleistungen entsprechend den technischen Mängeln. Obgleich keine strengen Formvorschriften an die Bauabnahme bestehen, dienen üblicherweise Abnahmeprotokolle mit Abnahmevermerk der späteren Beweisbarkeit der Abnahme am sichersten. 3. Verweigerung der Abnahme - Vertragsstrafen Immer wieder wird die Auffassung vertreten, Mängel an der Bauausführung hinderten die Abnahme. Diese Meinung ist jedoch nicht zutreffend. Es kommt vielmehr darauf an, daß die Bauleistung funktionell fertiggestellt ist. Das Bauwerk muß entsprechend der vereinbarten Zweckbestimmung (bspw. Wohnzweck) fertiggestellt sein. Fehlen noch unerhebliche Teilleistungen, so hindert das die Abnahme nicht.
Legen die Vertragsparteien anlässlich der Durchführung der Abnahme gemeinsam ausdrücklich fest, dass das Abnahmedatum den Beginn der Gewährleistung markiert, und geben sie darüber hinaus ein festes Datum für das Ende der Gewährleistung an, stellt sich dies als rechtsgeschäftliche Abänderungsvereinbarung im Hinblick auf frühere vertragliche Regelungen dar, an der sich die Vertragsparteien festhalten lassen müssen. Die Bauvertragspartei, die zu einem Abnahmetermin einen Vertreter ohne Vertretungsmacht entsendet, muss sich dessen Erklärungen nach den zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben entwickelten Grundsätzen zurechnen lassen, wenn sie den im Abnahmeprotokoll enthaltenen und unterschriebenen Erklärungen des Vertreters nicht unverzüglich nach Zugang des Protokolls widerspricht.
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