Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon aus zugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Dies gilt auch dann, wenn dies in den ersten Jahren nicht zu ersehen ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur dann, wenn aufgrund besonderer Umstände Beweise dagegen sprechen. ( BFH Urteil vom 21. August 2001 IX R 45/98 BFHNV 2002 S. 22) Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung braucht man nach der Rechtsprechung keine Prognoserechnung aufzustellen, wann bei der Immobilie ein Totalüberschuss erzielt wird. Die Absicht wird einfach unterstellt. Vorsorgewohnung selbst nutzen oder an Familie vermieten? - SR Selected Realproject GmbH. Ausnahmen hiervon liegen bei Immobilien mit Rückgabegarantie, bei Immobilienfonds und bei zeitlich beschränkten Immobilienbesitz vor.
Der Ansatz eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses kann im Einzelfall erfolgen (zum Beispiel liegt dieses in Wien je nach Anzahl der Wohneinheiten bei 30/70 beziehungsweise 20/80). Wesentliche steuerliche Vorteile der Vorsorgewohnung sind: Es besteht die Möglichkeit, Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen anfallen, vom Finanzamt zurückzuerhalten. Die Liquiditätsbelastung zum Zeitpunkt des Erwerbs ist damit geringer. Die Mieteinnahmen sind in diesem Fall der Umsatzsteuer von zehn Prozent zu unterwerfen. Die geltend gemachten Vorsteuern sind jedoch anteilsmäßig an das Finanzamt zurückzubezahlen, falls die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerbefreit veräußert wird. Insbesondere in den Anfangsjahren der Vermietung können aus der Vermietung steuerliche Verluste resultieren. Was muss eine Prognose-Rechnung beinhalten? » Rechnung, Immobilie, Finanzamt » Steuerberater, Freistadt. Diese werden mit den sonstigen Einkünften verrechnet und führen zu einer Steuergutschrift. In diesem Fall verlangt das Finanzamt in der Regel eine Prognoserechnung.
Eine solche Hypothekareintragung beläuft sich zusätzlich noch auf 1, 2% des Kreditbetrages. Zu diesen Anschaffungsnebenkosten gesellen sich auch noch regelmäßig mögliche Kreditzinsen, Hausverwaltungskosten und Steuerberatungsdienstleistungen. Neben dieser bereits geschilderten Fülle an Werbungskosten, gibt es noch weitere Aufwendungen bzw. Kosten, die in das breite Becken der Werbungskosten fallen. Zum einen gibt es die "nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten", das sind jene Kosten, welche nicht vom Mieter getragen werden. So können z. B. die in § 21 MRG genannten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, falls der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder man diese Bestimmungen vertraglich adaptiert. Daher können jene Bewirtschaftungskosten, die nicht in § 21 MRG genannt werden, je nach Ausgestaltung, auch nicht auf den Mieter überwälzt werden und stellen dann ebenfalls Werbungskosten dar. Daneben bestehen noch die Instandsetzungsaufwendungen, das sind all jene getroffenen Maßnahmen, welche die Nutzungsdauer bzw. den Nutzwert der Immobilie erheblich erhöhen.
Dann wird unterstellt, dass es Ihnen nicht darauf ankam, die Immobilie langfristig gewinnbringend zu vermieten, sondern dass es Ihnen nur darum ging, mit dem Verkauf einen Gewinn zu machen. Prognose muss für 10 Jahre Überschuss ergeben Können Sie diese Vermutung nicht widerlegen, ist mit Ihrer Prognose zu klären, ob auch in dem kürzeren Zeitraum ein Überschuss aus der Vermietung erzielt werden könnte. Gelingt Ihnen dies nicht, streicht das Finanzamt Ihnen die Verluste aus der Vermietungstätigkeit vollständig. Langfristige Vermietungsabsicht belegen Den Umstand, dass Sie die Immobilie eigentlich erworben hatten, um sie langfristig zu vermieten, können Sie beispielsweise dadurch belegen, dass die Darlehensverträge eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren haben und dass Sie langfristige Mietverträge abgeschlossen haben. Je nachdem, welcher Zeitraum für Ihre Prognoserechnung entscheidend ist, müssen Sie die voraussichtlich in diesem Zeitraum erzielbaren Mieteinnahmen ermitteln und von ihnen die voraussichtlich entstehenden Werbungskosten abziehen.
Die Liebhabereivermutung muss vom Steuerpflichtigen mittels einer Prognoserechnung widerlegt und das voraussichtliche positive Gesamtergebnis nachgewiesen werden. Die Prognose wird vom Finanzamt in aller Regel bei der erstmaligen Berücksichtigung der Vermietung in der Steuererklärung angefordert und auch in den Folgejahren auf ihre Übereinstimmung mit den tatsächlich erklärten Einkünften überprüft. Gewisse Abweichungen sind naturgemäß nicht vermeidbar. Ohne positive Prognoserechnung ist jedenfalls keine steuerwirksame Verrechnung der Vorsorgewohnung möglich. Die Anforderungen an die Prognose rechnung sind hoch und dürfen nicht unterschätz werden. Sie hat alle Jahre der Vermietungstätigkeit zu enthalten und mit dem erstmaligen Anfall von Ausgaben bzw. der Anschaffung zu beginnen. Folgende Punkte sind jedenfalls in die Prognoserechnung aufzunehmen: Mietzins: Hier ist auf marktkonforme Mieten abzustellen. Diese sind aufgrund von Mietenspiegeln bzw. Mieten von vergleichbaren Wohnungen zu ermitteln und zu dokumentieren.
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