BGH: Gemeinschaftseigentum kann nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden Hier ist zunächst grundsätzlich zu beachten, dass dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnende Bereiche der Wohnanlage auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden können ( BGH, Urteil v. 25. 10. 2013, V ZR 212/12, NJW 2014 S. 379). Die rechtsdogmatisch umstrittene Entscheidung des BGH ( BGH, Urteil v. 8. 7. 2011, V ZR 176/10, MDR 2011 S. Rollläden Sondereigentum? Baurecht. 1095), nach der Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können, soll hieran laut BGH ( BGH, Urteil v. 2013, V ZR 212/12) nichts ändern, da die vorerwähnte Entscheidung ( BGH, Urteil v. 2011, V ZR 176/10) ohnehin nur die gesetzliche Regelung widerspiegele. Dies ist nun so auszulegen, dass Heizkörper ohnehin im Sondereigentum stehen und die Leitungen eben ab der ersten Absperrmöglichkeit durch den Sondereigentümer. Dann können sie offenbar deklaratorisch auch in einer Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.
Das Problem: Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der gesetzlichen Regelung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 und § 22 WEG für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und auch den Austausch von Fenstern und Türen zuständig. Die hierdurch entstehenden Kosten sind als Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen. Fenster und (Außen-)Türen sind zudem zwingendes Gemeinschaftseigentum und zwar ganz gleich, was die Teilungserklärung hierzu regelt (§ 5 Abs. 2 WEG; vgl. zuletzt für Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom 25. 10. 2013 - V ZR 212/12). Allerdings kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung auch bloß einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden (vgl. schon BGH, Urteil vom 2. 3. 20ß12 - V ZR 174/11). Die klagende Eigentümerin vertrat daher die Auffassung, dass aufgrund der Regelung in ihrer Teilungserklärung nicht die Gemeinschaft, sondern der Sondereigentümer, in dessen räumlichen Bereich sich die Fenster und Türen befanden, für deren Austausch zuständig gewesen sei.
Insofern sind Fehlvorstellungen in solchen Wohnungseigentümergemeinschaften vorprogrammiert und verständlich. Mit dem Alleineigentum an einem Gegenstand ist üblicherweise nicht nur die Verantwortlichkeit hierfür verbunden, sondern natürlich auch die wirtschaftliche Kostentragungspflicht. Im vom BGH zu entscheidenden Fall hätte daher nicht der klagende Eigentümer, sondern alle Eigentümer gemeinsam die Kosten für die Fenstererneuerung zahlen müssen. Als dieser Irrtum bemerkt wurde, verlangte der Wohnungseigentümer Kostenerstattung. Nachdem ihm diese verwehrt wurde, verklagte er die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung. In den Vorinstanzen war er damit erfolglos geblieben. Das Landgericht war noch der Auffassung, dass wegen der gemeinschaftlichen Fehlvorstellung über die Kostentragungspflicht bzgl. der Fenster zwar grundsätzlich ein Erstattungsanspruch im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag möglich gewesen wäre. Der klagende Mann habe jedoch die falsche Person in Anspruch genommen.
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