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Erhaltungssatzungen können nach § 172 Abs. 1 BauGB auf den Erhalt der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, auf den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder auf städtebauliche Umstrukturierungen abzielen. Im Rahmen sogenannter Milieuschutzsatzungen (§ 172 Abs. Abwendungserklärung wird erneut verschärft: Erika Schindecker GmbH: Ihr Weg zur schnelleren Baugenehmigung in München und Oberbayern. 2 BauGB) stellt der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung den verfolgten Zweck dar. Dieser bezweckte Erhalt ist in Milieuschutzgebieten häufig dadurch gefährdet, dass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage das gesteigerte Interesse finanzkräftiger Mieter finden und dadurch ein Verdrängungsprozess einkommensschwächerer Mieter stattfindet. Um dies zu verhindern, sei die von dem Kläger abgegebene eigene Abwendungserklärung nicht ausreichend gewesen. Das Vorkaufsrecht stelle ein selbstständiges Instrument dar, das die übrigen Steuerungs- und Sicherungsinstrumente ergänze. Würde man für die Abwendung des Vorkaufsrechts schon ausreichen lassen, dass sich der Käufer zu einem Verhalten verpflichtet, das schon durch den in der Erhaltungssatzung festgeschriebenen Genehmigungsvorbehalt erreicht werden kann, liefe das zusätzliche Instrument leer.
Abzustellen für die inhaltliche Wirksamkeit einer Abwendungserklärung sei vielmehr auf die Gleichwertigkeit dieser Verpflichtung gegenüber dem Eigentumserwerb durch die Stadt. Dementsprechend könnten im Rahmen der Abwendungserklärung unter anderem Mieterhöhungsbegrenzungen, Beschränkungen des Mieterkreises oder Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen verlangt werden. Erhaltungssatzung münchen verschärfung englisch. Fazit Die 2019 vorgenommene Verschärfung der Anforderungen an die Abwendungserklärung wurde gerichtlich bestätigt. Zwar handelt es sich hierbei nicht um eine oberverwaltungsgerichtliche Entscheidung, eine Berufung gegen das Urteil des VG wurde jedoch nicht zugelassen. Kaufinteressenten von Immobilien in Erhaltungssatzungsgebieten werden wohl auch zukünftig damit rechnen müssen, einen weitreichenden Verpflichtungskatalog übernehmen zu müssen, um das Vorkaufsrecht abzuwenden.
Immobilien- & Baurecht » Update zu Einschränkungen beim Immobilienkauf in München, wenn die Immobilie im Erhaltungssatzungsbereich liegt (Teil III): Wenn eine im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung der Stadt München liegende Immobilie verkauft wird, steht der Stadt München nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht zu. Dieses Vorkaufsrecht kann abgewendet werden, indem der Käufer sich gegenüber der Stadt verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der einschlägigen Erhaltungssatzung zu nutzen (§ 27 Abs. Tschüss Vorkaufsrecht? Aktuelle Entwicklung zum Vorkaufsrecht bei Immobilientransaktionen. 1 S. 1 BauGB). Diese Verpflichtung wird Abwendungserklärung genannt. Im Jahr 2019 hatte die Stadt München die Anforderungen an die Erklärung des Käufers zur Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts dahingehend verschärft, dass neben Modernisierungsverboten und Aufteilungsbeschränkungen zahlreiche weitergehende Verpflichtungen in die Abwendungserklärung aufgenommen wurden (ausführlich hierzu: Teil I und Teil II). Aufgenommen wurde unter anderem die Verpflichtung des Käufers, - Neuvermietungen nur noch an nach dem München Modell-Miete förderberechtigte Personen vorzunehmen, - förderberechtigte Mietparteien nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen, und - Grenzen bezüglich der Miethöhe bei förderberechtigten Mieter*innen einzuhalten.
In großen Städten wie Berlin, München und Hamburg wird ein Vorkaufsrecht von den Gemeinden meist mit sogenannten Milieuschutzgründen begründet. Der Erwerb durch eine städteeigene Wohnungsbaugesellschaft soll dabei die erhaltungswidrige Entwicklung verhindern, die aus Sicht der Städte beim Kauf durch private gewinnorientierte Akteure zu befürchten sei. Es wird also auf eine zukünftige erhaltungswidrige Nutzung abgestellt, weswegen es nach Auffassung der Gemeinden auch nicht zu dem bereits oben erwähnten Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. Erhaltungssatzung münchen verschärfung corona. 4 BauGB kommt. Entsprechend war auch der nun vom BVerwG entschiedene Fall gelagert. Das zuständige Berliner Bezirksamt hatte befürchtet, dass der Käufer – eine Immobiliengesellschaft – eines im Gebiet einer Erhaltungssatzung gelegenen Mehrfamilienhauses die Bewohner des Gebäudes durch Aufwertung der Mietwohnungen und entsprechende Mieterhöhung oder durch Umwandlung in Wohnungseigentum verdrängen werde. Auf Grundlage dieser Befürchtung übte es zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft sein Vorkaufsrecht aus.
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