ImmoWertV § 8 i. d. F. 14. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. 07. 2021 Teil 1: Allgemeines Abschnitt 3: Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung § 8 Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (1) Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst. (2) 1 Allgemeine Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die hinsichtlich Art und Umfang auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt regelmäßig auftreten. 2 Ihr Werteinfluss wird bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts berücksichtigt. (3) 1 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. 2 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei besonderen Ertragsverhältnissen, Baumängeln und Bauschäden, baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, Bodenverunreinigungen, Bodenschätzen sowie grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Sache – abzüglich der Alterswertminderung – ermittelt. Es wird also ermittelt, was das Objekt in der (Neu-) Herstellung kostet und wieviel wegen des Alters davon zum heutigen Datum gemindert werden muss. Auch hier muss natürlich wieder die Lage am Markt und der individuelle Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. BMI - Homepage - Worin besteht der Unterschied zwischen den allgemeinen Grundstücksmerkmalen und den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen?. Nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Anpassungen an gesetzliche Anforderungen werden als Reparaturstau oder Instandhaltungsstau bezeichnet. Dies wirkt sich natürlich wertmindernd auf den Verkehrswert einer Immobilie aus und trifft für alle drei beschriebenen Arten der Immobilienbewertung zu. Je nach Größe und Nutzung kann ein zu bewertendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus einen Grenzfall darstellen; hier ist möglicherweise zum Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren als stützendes Wertermittlungsverfahren heranzuziehen. Der Ertragswert = Eigentumswohnung / Mehrfamilienhaus Für Immobilien-Objekte wie Gewerbeimmobilien, Mietshäuser / Mehrfamilienhäuser, oder gemischt genutzte Grundstücke, für die ein zu erzielender Ertrag im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren angewandt.
Thema: Die Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind in der Wertermittlung nach § 194 BauGB von hoher Bedeutung. Sie beinhalten eine Vielzahl unterschiedlicher individueller, objektspezifischer und rechtlicher Grundstücksmerkmale. Diese sind gesondert zu berücksichtigen. Häufig sind die Ansätze von Fehlern behaftet. In der ImmoWertV § 8 (3) ordnet der Gesetzgeber an, die Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale durch marktgerechte Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Zu den BoG´s zählen beispielsweise Denkmalschutz, Overrent/Underrent, Sanierungsvermerk, generell Rechte und Belastungen in Abt. II, Bauschäden/Baumängel, Leerstand uvm. Die drei Grundrechenarten der Wertermittlung. Da sich Immobilien grundsätzlich unterscheiden und somit keine Unikate darstellen, ist diese Besonderheit der Hauptgrund dafür, dass es kaum Wertermittlungen gibt, in denen BoG´s nicht vorkommen. Ihre Nichtberücksichtigung führt folglich zu falschen Wertermittlungsergebnissen. In diesem Praktiker-Seminar wird die Vorgehensweise bei der Ermittlung besonderen objektspezifischer Grundstücksmerkmale anhand zahlreicher Beispiele aufgezeigt, begründet und diskutiert.
in der Literatur zu lesen ist. Fazit Betrachtet man die einzelnen Aspekte, dürfte die Vorgehensweise, besondere (Betriebs-)Einrichtungen als Zu- oder Abschläge bei der Ermittlung der Herstellungskosten anzusetzen, die sinnvollere und zudem ImmoWertV-konformere sein. Ob die Zuschläge in Form einer differenzierten Herstellungskostenermittlung oder einer Zeitwertschätzung erfolgen sollen, wird weder in einer Verordnung noch in einer Richtlinie konkretisiert. Dies liegt – sinnvollerweise – im sachverständigen Ermessen. Zuletzt ist eine Verkehrswertermittlung aber immer die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls, der je nach individueller Situation eine von der Regel abweichende Vorgehensweise begründen kann.
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