Dies führt – wie im Beispielsfall – häufig zu Streitigkeiten, wenn der Erwerber wegen Mängeln einen Teil der Vergütung zurückbehält und der Bauträger deshalb die Eintragung der Auflassung blockiert. Wie kann der Erwerber vorgehen? Wenn er einen Rest der Vergütung wegen Mängeln berechtigt zurückbehält (und zwar auch ohne Einverständnis des Bauträgers), sollte er den Bauträger auffordern, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Falls der Bauträger dem nachkommt, müsste die einbehaltene Vergütung ausgezahlt werden; danach wird der Bauträger die Eigentumsumschreibung veranlassen. Anspruch auf eigentumsübertragung trotz einbehalt tv. Führt der Bauträger dagegen keine Mängelbeseitigung durch, steht dem Erwerber nach Ablauf der gesetzten Frist ein Anspruch auf Kostenvorschuss hinsichtlich der Mängelbeseitigungsarbeiten zu. Mit diesem Vorschussanspruch kann der Erwerber die Aufrechnung gegen den restlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers erklären; danach ist der Vergütungsanspruch insoweit erloschen. Wenn die Kosten der Mängelbeseitigung die einbehaltene Vergütung erreichen oder übersteigen, steht dem Bauträger keine Vergütung mehr zu, d. h. die Voraussetzung für die Eintragung der Auflassung – Zahlung des geschuldeten Kaufpreises – liegt vor.
LG MÜNCHEN I, BESCHLUSS VOM 14. 1989 - 18 O 7669/89 Der Käufer kann trotz eines formularmäßigen Aufrechnungsverbotes vom Bauträger die Auflassung einer Eigentumswohnung verlangen, wenn er gegen den Restkaufpreis mit einem Anspruch auf Vorschuß zur Mängelbeseitigung die Aufrechnung erklärt.
Weigert sich der Bauträger dennoch, die Eigentumsumschreibung zu veranlassen, muss er hierzu notfalls gerichtlich gezwungen werden. Der Gegenstandswert einer solchen Klage wird von manchen Gerichten mit dem gesamten Kaufpreis laut Bauträgervertrag angenommen; andere Gerichte, darunter nach unseren Erfahrungen auch die Landgerichte Dresden und Cottbus, setzen dagegen lediglich den streitigen Teilbetrag an, wegen dessen Nichtzahlung die Übereignung verweigert wird, vorliegend also den zurückbehaltenen Vergütungsanteil. Im o. g. Beispielsfall wären dies 4. 000, 00 EUR, d. Fachbereich Archive - Seite 14 von 16 - Baurecht 2.0. die Klage müsste beim Amtsgericht (zuständig für Streitwerte bis 5. 000, 00 EUR) eingereicht werden. Welche Besonderheiten sind nun bei Insolvenz des Bauträgers zu beachten? Wenn der Vertrag – wie vorliegend – von beiden Seiten noch nicht vollständig erfüllt ist (einerseits Mängel, andererseits Zahlungsrückstand), wird er durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens automatisch umgestaltet. Der Erfüllungsanspruch erlischt.
Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken Ein weiterer Ausnahmefall war Grund für ein Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken (Urteil vom 12. 02. 2015 – 6 U 40/13). In dem zu Grunde liegenden Fall beauftragte der Bauherr ein Bauunternehmen mit der schlüsselfertigen Errichtung einer Stadtvilla. Die Parteien schlossen einen Formularvertrag. Darin war ein Fertigstellungstermin 8 Monate nach Baugenehmigung vereinbart. Außerdem enthielt der Vertrag folgende Regelung: "Werden die Vertragstermine überschritten, ist der Auftragnehmer verpflichtet, für jeden Kalender-Tag der Überschreitung an den Auftraggeber eine Vertragsstrafe von 0, 2% der Auftragssumme zu zahlen, höchstens jedoch 5% der Nettoauftragssumme. Verpflichtung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber. " Die Fertigstellung des Bauvorhabens verzögerte sich erheblich und die Villa wurde erst Monate nach dem vereinbarten Termin fertig gestellt. Der Bauherr zieht deshalb die vereinbarte Vertragsstrafe in voller Höhe von der Schlussrechnung ab. Zu einer Abnahme kommt es wegen Mängeln nicht.
Auch schuldet der Bauträger dem Erwerb die Nutzbarkeit der von ihm erbrachten Bauleistung. Anspruch auf Vertragsstrafe auch ohne Vorbehalt - Baurecht 2.0. Das heißt, wenn der Bauträger die Hausentwässerung errichtet, muss sie sowohl funktionsgerecht, als auch nutzbar sein. Der Bauherr hat sich nach § 66 Satz 2 BauO- NW vor der Benutzung der Anlage vom Unternehmer oder einem Sachverständigen bescheinigen zu lassen, dass die Entwässerungsanlage den öffentlich- rechtlichen Vorschriften entspricht und dicht ist. Geschieht dies nicht, ist die Behörde berechtigt, die Nutzung zu untersagen oder gegebenenfalls ein Bußgeld zu verhängen. Der Bauträger ist zwar auch zugleich der Bauherr, da er aber dem Erwerber die uneingeschränkte Nutzung seiner Bauleistung schuldet, schuldet er ihm auch die erforderliche Dichtigkeitsprüfung und die Übergabe der Bescheinigung über ihre Durchführung mit positiven Ergebnis.
Die Sicherung des Bauträgers erfolgt entweder dadurch, dass die Auflassung erst nach Zahlung der geschuldeten Vergütung zu gesonderter Urkunde erklärt wird. Hierzu kann der Erwerber den Bauträger in der Erwerbsurkunde bevollmächtigen. Ein anderer Weg ist die Aussetzung der Eigentumsumschreibung entweder durch Vorbehalt der Eintragungsbewilligung und/oder durch Grundbuchvorlageanweisung an den Notar, vgl. Pause, Bauträgerkauf, 5. Anspruch auf eigentumsübertragung trotz einbehalt in de. Aufl. Rn. 435. Je nachdem welcher Weg gewählt wird, ist bei unberechtigter Weigerung des Bauträgers eine Auflassungsklage oder eine Feststellungsklage zu erheben. Die Fälligkeit der entsprechenden Erklärungen bzw. Zahlungsbestätigung und Anweisung an den Notar wird im Bauträgervertrag von der Erfüllung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Bauträger aus dem Vertrag in Haupt- und Nebensache abhängig gemacht. Diese Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers können aufgrund von Sonderwunschvereinbarungen höher sein als der vereinbarte Erwerbspreis, aber auch infolge von Minderung oder Aufrechnung niedriger.
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