Sollte die Gemeinde nicht verzichten wollen, besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte, so dass der Käufer die Genehmigung verweigern kann und der Vertrag endgültig unwirksam würde. Bis auf die entstandenen Notarkosten bleibt dann alles beim Alten. Durch eine nachträgliche Genehmigung verdient der Notar eine weitere Gebühr, auch wenn es lediglich eine Beglaubigung ist. Allein systematische vollmachtlose Vertretung ist einem Notar berufsrechtlich verboten. Davon kann vorliegend aber nicht die Rede sein. Aufgrund der Urkundsgewähr und der Zulässigkeit der Stellvertretung dürfte die Notarin oder der Notar gegen einen solchen Gestaltungswunsch nichts einzuwenden haben. § 465 BGB - Unwirksame Vereinbarungen - dejure.org. Da es der Gemeinde frei steht zu warten, bis der Vertrag durch die notarielle Genehmigung vollwirksam ist und die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt, stellt dieser Weg keine unzulässige Umgehung dar. Verzichtet die Gemeinde freiwillig vorher, was bezogen auf einen konkreten Kauf möglich ist, so ist es ihre freie Entscheidung, die dann aber weitgehend verbindlich ist und nur unter engen Voraussetzungen, zum Beispiel bei Gefährdung des Gemeinwohls, wieder rückgängig gemacht werden kann.
← Zurück zum Blog Veröffentlicht am 02. 06. 2021 unter Allgemein Vorkaufsrecht für Immobilien: In welchen Fällen darf die Gemeinde oder die Stadt ein Vorkaufsrecht im Verkaufsfall einer Immobilie nutzen? Vorkaufsrecht: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten. Kaufvertrag Rücktritt Vorkaufsrecht im Hauskauf, Immobilien, Grundstücke - frag-einen-anwalt.de. Bild: Foto erstellt von gpointstudio – Eine genaue Betrachtung kann im Vorfeld bereits sehr verlässlich vorhersagen, ob ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht zur Anwendung kommen wird. Eine Prüfung im Vorfeld schützt Bauherren vor unliebsamen Überraschungen, denn selbst mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrages ist es für den Immobilienkäufer nicht 100%ig sicher, dass er sein Wunsch-Haus oder -Grundstück tatsächlich bekommt. Schuld daran ist die Möglichkeit, dass eine Person oder eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Vorkaufsrecht der Gemeinde Das gemeindliche (auch öffentlich-rechtliche) Vorkaufsrecht ist das Recht der Gemeinde, ein Grundstück zu den in einem Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer definierten Konditionen selbst zu erwerben.
Einen Anspruch auf einen solchen Verzicht hat der Käufer allerdings nicht. Bei der Ausübung ihres Ermessens ist die Gemeinde vielmehr frei. Von einem bestandskräftigen Verzicht kann sie aber nur unter engen Voraussetzungen wieder Abstand nehmen. Vorkaufsrecht gemeinde rücktrittsrecht. Der Käufer hat mit einem solchen Verzicht der Gemeinde Rechtssicherheit, kann den Kaufvertrag sodann nachgenehmigen und braucht ein zusätzliches Negativattest für das Grundbuchamt nicht mehr.
2 Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. 3 In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. (5) 1 Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. 2 Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Rücktrittsrecht. 3 Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. 4 Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. 5 Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist. (6) 1 Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist.
Die gemeindlichen Vorkaufsrechte sind das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden soll. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags. Bei einem dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäft (z. B. Tauschvertrag, wird kein Vorkaufsfall ausgelöst. Dasselbe gilt für eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung. Der Gemeinde steht ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in folgenden Bereichen des Gemeindegebiets zu: im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Grundstücke handelt, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen) festgesetzt ist.
Zum Rücktritt berechtigt ist nur der Verkäufer. Ein Streit zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde darüber, ob der Rücktritt wirksam erklärt worden ist, ist vor den Baulandgerichten auszutragen. Mehrere Verkäufer können das Rücktrittsrecht nur in der Weise ausüben, dass jeder den Rücktritt erklärt, und zwar innerhalb der für alle Verkäufer einheitlich laufenden Einmonatsfrist nach Unanfechtbarkeit des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Versäumt ein Verkäufer die Frist, erlischt das Rücktrittsrecht auch für die übrigen Verkäufer, selbst wenn sie die Frist eingehalten haben. Der Rücktritt ist gegenüber der Gemeinde zu erklären, also nicht gegenüber dem Käufer, da das Rücktrittsrecht nach § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG nur den Kaufvertrag betrifft, der zwischen Verkäufer und Gemeinde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommen ist. Der Verkäufer muss den Rücktritt innerhalb einer Frist erklären, die mit der Zustellung des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt und mit Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Bescheides endet.
Wenn es hart auf hart kommt: Gegen den Bescheid, mit dem die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt, haben Käufer wie Verkäufer selbstverständlich die Möglichkeit, Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu stellen, wobei in diesem Fall die Gemeinde die Möglichkeit hat, ihre Entscheidung zu korrigieren, d. h. den Bescheid insgesamt aufzuheben oder – falls Streitigkeiten über den tatsächlichen Verkehrswert bestehen und die Gemeinde diesen in ihrem Bescheid niedriger ansetzt – doch den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Bleibt die Gemeinde jedoch bei ihrer Entscheidung, muss sie den Antrag und die Akten gem. § 217 Abs. 4 BauGB der Kammer für Baulandsachen bei dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorlegen. Das Landgericht muss den Bescheid der Gemeinde sowohl hinsichtlich der Frage prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt zulässig ist, d. im konkreten Fall dem Allgemeinwohl dient, aber auch, ob der von der Gemeinde festgelegte Erwerbspreis korrekt ermittelt bzw. als angemessen (und marktüblich) anzusehen ist.
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