Betragen z. die Reparaturkosten 20% des mangelfreien Gebäudewertes, so ist ein merkantiler Minderwert in Höhe von 2% des Verkehrswertes anzunehmen. Dies entspricht bei einem angenommenen mangelfreien Gebäudewert von 5. 000. 000 EUR einem merkantilen Minderwert in Höhe von 100. 000 EUR.
Dieser Vertrauensverlust wird nur bei schwerwiegenden Bauschäden bzw. Ereignissen (z. B. Mord) festgestellt, die für die Allgemeinheit offensichtlich waren. Auch wenn der Schaden vollständig repariert wurde, haftet der Immobilie ein Makel an, welcher als merkantiler Umstand den Verkehrswert mindert. So werden z. bei Schäden durch Hausschwamm, Materialfehler, Altlasten, Bergschäden, Unterfangungen, Untertunnelung oder bei schlechtem Baugrund merkantile Minderwerte festgestellt. Wer bestimmt den merkantilen Minderwert und in welcher Höhe? Thorsten Leffeck - Bau- & Immobiliensachverständigenbüro - merkantiler Minderwert. (Berechnungsbeispiel) Bild: © VRD, Der merkantile Minderwert ist, weil er sich auf eine Vertrauensminderung des Marktes bezieht, durch einen Sachverständigen zu ermitteln. Er wird als Prozentsatz unter Berücksichtigung von Schadensbeseitigungskosten und Restnutzungsdauer im Verhältnis zum Gebäudewert sachverständig geschätzt. Sind die Kosten zur vollständigen Reparatur eines Gebäudeschadens geringer als 10% des mangelfreien Gebäudewertes bzw. beträgt die Restnutzungsdauer weniger als 20% der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie, so ist ein merkantiler Minderwert zu verneinen.
02. 2018 Der BGH ging für die Feststellung des Mangelminderwertes bisher für den Regelfall von den Gesamtkosten aus, die für eine Beseitigung dieses Mangels aufgewandt werden müssen. In seinem Urteil vom 17. 12. 1996 hat der X. Zivilsenat des BGH diese Rechtsprechung grundsätzlich wie folgt zusammengefasst: »Nach den §§ 634, 472 BGB ist bei der Minderung die Vergütung des Unternehmers in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Üblicherweise lehnt sich die Wertminderung an den Geldbetrag an, der aufgewendet werden muss, um die bei Abnahme vorhandenen Mängel zu beheben (vgl. BGHZ 58, 181 = NJW 1972, 821). Dabei hat das Gericht nach § 287 Abs. 2 ZPO i. Merkantiler Minderwert beim Haus | Ruof Immobilienbewertung. V. m. Abs. 1 die Möglichkeit, unter Würdigung aller maßgeblichen Umstände nach freier Überzeugung die Höhe zu schätzen, wobei die Schätzung möglichst nahe an die Wirklichkeit heranführen soll (vgl. BGHZ 91, 243 = NJW 1984, 2216). « Den ganzen Beitrag können Sie in der August-Ausgabe von »Der Bausachverständige« lesen.
Baurechtsanwälte müssen sich gegebenenfalls in Zukunft an die Notwendigkeit von Wertgutachten gewöhnen, falls der Bundesgerichtshof seine altbekannten Rechtsprechung zum Schadensersatz statt der Leistung dahingehend ändert, dass zur Bezifferung eines Schadens nicht mehr die Mangelbeseitigungskosten herangezogen werden können, sondern nur eine Differenz des Marktwerts. Eine solche radikale Rechtsprechungsänderung erscheint nach den entsprechenden Thesen des Richters am Bundesgerichtshof Halfmeier für möglich, der diese Thesen auch in der kommenden 41. Baurechtstagung der ARGE Baurecht am 22. und 23. März in Dresden präsentieren und erläutern wird. Rechtsanwalt Johannes Jochem RJ Anwälte, Wiesbaden
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