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Nicht selten besitzen Gewerbemietverträge eine "Force-majeure-Klausel" (Höhere-Gewalt-Klausel). Solche Abschnitte im Vertrag decken unabwendbare externe Ereignisse ab, auf die Vertragspartner in der Regel keinen direkten Einfluss haben. Je nach Formulierung der darunter fallenden Schadensereignisse kann das im Gewerbemietvertrag auch einer Corona-Klausel gleichkommen. Wichtig ist, dass eine solche Höhere-Gewalt-Klausel explizit im Vertrag benannt ist, damit Mieter sich auf diese berufen können. Dann stellt sich zudem die Frage, ob eine Pandemie wie Corona als höhere Gewalt anzusehen ist oder nicht. Muster: Aufkündigung des Untermietvertrages durch den Mieter - WKO.at. Werden in den Formulierungen der Klausel Pandemien bzw. Seuchenausbrüche erwähnt, stehen die Chancen, dass Corona als höhere Gewalt anerkannt wird, relativ gut. So gelten beispielsweise behördliche Maßnahmen wie Quarantäneanordnungen oder Geschäftsschließungen als Anzeichen für höhere Gewalt. Ist die Formulierung jedoch eher allgemein gehalten, kann es schwierig sein, das als Pandemie-Klausel für diesen Gewerbemietvertrag gelten zu lassen.
Gewerbliche Mietverhältnisse mit einer festen Laufzeit, zum Beispiel von 10 Jahren, sind möglich, ohne dass der Mieter oder Vermieter diese vorher kündigen kann. Durch so lange Laufzeiten entsteht einerseits zwar gewisse Planungssicherheit, auf der anderen Seite kann solch eine lange Laufzeit Schwierigkeiten bereiten. Zum Beispiel, wenn das Geschäft nicht den erwarteten Umsatz erwirtschaftet oder aus anderen Gründen unrentabel ist. Mangels Möglichkeit der Kündigung muss mancher Mieter dann trotz roter Zahlen das Geschäft fortzuführen und häuft am Ende eine große Menge Schulden an. Daher sollten Mieter sich lange Vertragslaufzeiten gut überlegen und frühere Kündigungsmöglichkeiten vertraglich aushandeln. Der Mietvertrag für die Untermiete: Das ist zu beachten – firma.de. Auch hat der Vermieter kein Interesse daran, einen insolventen Ladeninhaber zu riskieren, der am Ende seiner Mittel nicht mal sein Geschäft mehr räumen kann. Mit langen Mietzeiten besteht für den Vermieter die Gefahr, große Mietausfälle zu erleiden, da Zwangsräumungen erst nach einem Prozess möglich sind.
Es ist daher immer vom jeweiligen Einzelfall abhängig, ob Mieter sich auf die Höhere-Gewalt-Klausel berufen können oder nicht. Gewerbemietvertrag prüfen | anwalt.de. Auswirkung der Anwendung einer Force-majeure-Klausel Lässt sich die Force-majeure-Klausel als Pandemie-Klausel im Mietvertrag auslegen, kommt es ebenfalls wieder auf die vertraglichen Vereinbarungen an, welche Folgen die Anwendung hat. Üblicherweise hat das Berufen auf höhere Gewalt folgende Auswirkungen auf den Mietvertrag haben: Aussetzung der Zahlungspflicht (Stundung) während der Dauer der Geltendmachung Aussetzung weiterer Vertragspflichten Auflösung des Vertrags Besondere Kündigungsrechte beim Überschreiten des vereinbarten Zeitraums der Geltendmachung Wichtig ist, dass die Rechtsfolgen der Geltendmachung im Mietvertrag konkret benannt und ausformuliert sind. Mietverträge ohne Höhere-Gewalt-Klausel: Was ist hier möglich? Ist keine Formulierung vorhanden, die als Pandemie-Klausel für den Gewerbemietvertrag gelten kann, haben Mieter die Möglichkeit, die Vertragsinhalte anpassen zu lassen.
Andernfalls kann so ebenfalls ein Schriftformmangel entstehen. Essenzielle Angaben genau prüfen Überprüfen Sie die Angaben zur Mietsache und zu den Mieterhöhungen im gewerblichen Mietvertrag genau. Beachten Sie dabei insbesondere folgende Punkte: korrekte Angabe der Grundfläche Regelung der Mieterhöhung bei Indexmiete: Anpassung der Miete in Abhängigkeit vom Verbraucherindex bei Staffelmiete: Mieterhöhung zu fest bestimmten Zeitpunkten bei Umsatzmiete: Erhöhung der Miete in Abhängigkeit vom Umsatz Umlagefähigkeit von Betriebskosten mögliche Vereinbarung zur Zahlung der Umsatzsteuer Um einen unnötigen Streit und Kostenrisiken im Vorhinein zu unterbinden, sollten Mieter, aber auch Vermieter den Gewerbemietvertrag anwaltlich prüfen lassen. Die Tabelle veranschaulicht den Leerstand an Bürobestandsimmobilien. An sämtlichen Standorten ist der gewerbliche Leerstand im Jahresvergleich 2015 und 2016 gesunken. Standort Leerstandsquote in% 2015 Leerstandsquote in% 2016 Berlin 4, 9 3, 5 Frankfurt am Main 10, 9 10, 2 Hamburg 5, 7 5, 3 Köln 6, 2 5, 2 München 3, 6 2, 7 Stuttgart 3, 5 2, 8 Bonn 2, 7 2, 2 Hannover 5, 0 4, 5 Heidelberg 4, 6 2, 9 Leipzig 9, 9 9, 0 Ludwigshafen 4, 2 1, 4 Mannheim 5, 2 4, 5 Da die Preise für Gewerbeimmobilien seit 2009 kontinuierlich steigen, ist mit einer Erhöhung der Miete zu rechnen.
Nachverhandlungen auf Basis einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Gesetzgeber aufgrund von Corona vereinfacht. Pandemie: Eine Klausel kann im Mietvertrag für Gewerbe auch nachträglich untergebracht werden. Es ist daher auch eine Option, eine neue Pandemie-Klausel nachträglich im Gewerbemietvertrag unterzubringen. Allerdings ist hierfür das Einverständnis des Vermieters notwendig. Wie eine solche Corona-Klausel im Mietvertrag für Gewerbe aussehen muss, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sodass der Inhalt frei verhandelbar ist. Die Vertragspartner sollten jedoch darauf achten, dass eine neue Pandemie-Klausel für den Gewerbemietvertrag dann genaue Definitionen beinhaltet und explizit Pandemien bzw. Seuchenlagen sowie behördliche Maßnahmen als höhere Gewalt oder Vertragsinhalt benennt. Darüber hinaus ist es wichtig, dass auch bei nachverhandelten Änderungen die Rechtsfolgen der Anwendung klar formuliert sind. Ob eine Anwendung nun ein Sonderkündigungsrecht, die Stundung der Miete oder Mietminderungen nach sich zieht, ist Verhandlungssache.
Gewerbliche Untermiete: Informationen für den Vermieter bereitstellen Wenn Sie den Mietvertrag für die Untervermietung erstellen, holen Sie sich unbedingt die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters. Dies wird einen Vorteil darstellen, wenn der Vermieter später die Untervermietung verweigert, denn dann machen Sie sich gegenüber dem Untermieter nicht schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Verweigerung, muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Dabei muss er seine Interessen mit denen des Mieters abwägen. Wenn Sie Teile Ihrer geschäftlichen Räumlichkeiten untervermieten möchten, müssen Sie dem Vermieter folgende Auskünfte über den Untermieter erteilen: Name Geburtsdatum Private Anschrift Art und Umfang des Gewerbes Bonitätsstatus Untermietbedingungen (Höhe des Untermietzinses, Laufzeit des Untermietvertrags, Kündigungsoptionen) Diese Daten braucht der Vermieter, um zu überprüfen, ob ein Grund zur Verweigerung der Untermiete besteht.