Sehr geehrter Fragesteller, Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Wie Sie richtig sagen, ist die sog. Spekulationsfrist hier nicht das Problem. Allerdings ist auch der sog. gewerbliche Grundstückshandel ("Drei-Objekt-Grenze") kein unabwendbares Schicksal, wenn Sie das Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufteilen und diese dann innerhalb kurzer Zeit einzeln veräußern. Hier kommt es darauf an, den zugrundeliegenden Sachverhalt gegenüber dem Finanzamt klar zu erläutern. Eigentlich gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums als gewerblich. Die bloße Aufteilung der Wohnungen ist hier zunächst nicht schädlich, wird aber sicher als Indiz gewertet werden (siehe dazu BGH vom 10. Dezember 2001 - GrS 1/98). Wenn Sie also sogar mehr als drei Wohnungen verkaufen, wird das erst einmal als klarer Fall von "Grundstückshandel" gewertet werden. Deshalb müssen Sie schon vorab - am besten nach Rücksprache mit einem Steuerberater bzw. vertreten von diesem - dem Finanzamt Ihre Absicht mitteilen und eine verbindliche Auskunft beantragen, dass diese Veräußerung der geerbten Wohnungen als einheitlicher Veräußerungsvorgang und eben nicht als Grundstückshandel bewertet wird.
Voigtländer ist außerdem der Ansicht, dass der Mieterschutz bereits durch geltende Regeln, etwa in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), gewährleistet sei. Wenn ein Hauseigentümer seine Wohnungen umwandeln will, gelte bereits heute ein besonderer Kündigungsschutz. "Wir wollen im Rahmen der Baurechtsnovelle den Schutz von Mieterinnen und Mietern ausweiten", sagte Lambrecht: "Der dreijährige Kündigungsschutz beim Verkauf einer Wohnung oder der bis zu zehnjährige Schutz in Gebieten, wo Wohnungen fehlen, reichen nicht aus. Zumal er nur für aktuelle Mieter gilt und nicht für Folgemieter". Deutsche Wohneigentumsquote ist europaweit eine der niedrigsten Aus Miet- mach Eigentumswohnung – das soll aus Sicht des Deutschen Mieterbunds (DMB) deutlich schwieriger werden. "Genehmigungen für eine Umwandlung darf es nur noch in engen Ausnahmefällen geben", verlangt Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten. Er kritisiert, dass Umwandlungen nicht nur zu einer Verdrängung der Mieter aus ihrem Wohnumfeld, sondern auch zu enormen Preissteigerungen führten.
Bisher geltende grundsätzliche Umwandlungsverbote für Milieuschutzgebiete, wie etwa in Hamburg und Berlin, müssten ausgeweitet werden auf alle angespannten Wohnungsmärkte in Deutschland. Etwa in Berlin wurden nach Zahlen der zuständigen Senatsverwaltung im Jahr 2018 rund 12. 800 Wohnungen umgewandelt, 21 Prozent weniger als im Jahr davor. Damit sieht der DMB zwar einen kleinen Erfolg der seit 2015 geltenden schärferen Regeln zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin – doch sei der Trend nur etwas gebremst, nicht gestoppt. Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist mit deutlich unter 50 Prozent eine der niedrigsten in Europa und verändert sich kaum, so die jüngeren Berechnungen von LBS Research auf Basis des Mikrozensus Wohnen aufgrunde von Zahlen aus dem Jahr 2019. Doch etwas hat sich geändert: Zwar machen Einfamilienhäuser – einschließlich Doppel- und Reihenhäusern – mit einem Anteil von fast 72 Prozent das Gros des selbst genutzten Wohneigentums aus, aber je neuer Mehrfamilienhäuser sind, desto höher ist der Anteil an Wohnungen, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
# Objektbeschreibung Einfamilienhaus mit Keller, Garage, großem Garten und Pool # Ausstattung Das Haus ist voll unterkellert und ist 1995 komplett in Blockbohlenbauweise entstanden. Im Wandinneren befindet sich Isofloc als Dämmung. Unter ökologischen Gesichtspunkten ist dieses Haus also seiner Zeit weit voraus gewesen. Auf dem 1. 435 m² großen sonnigen Grundstück befinden sich das Wohnhaus mit Garage und weitere 2 - 4 Stellplätze. Es gibt einen Brunnen, dessen Wasser kostensparend für einen grünen Garten sorgt und auch für das Brauchwasser in Haus und Pool kann Brunnenwasser genutzt werden. Ein gemauerter Grill, ein Fischteich und ein kleiner Wasserlauf machen den Garten gemütlich. Angrenzend links und rechts sind Gärten, dahinter freies Feld zu den Fahner Höhen. Sie haben also Ruhe und können den großen Garten nach Ihrem Wünschen gestalten und nutzen. Im Erdgeschoss sind Küche, halboffen zum Ess- und Wohnbereich mit Kamin, ausgestattet mit Fliesenböden und Fußbodenheizung. Hier angrenzend zur Gartenseite gelegenen sind die große sonnige Terrasse und ein großer Pool.
Zusätzlicher Kündigungsschutz Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt: Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB). Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB). Es ist seit Jahren ein Thema im Bund: Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum soll deutlich erschwert werden. Mit der Reform des Baugesetzbuches könnte eine solche "Umwandlungsbremse" schon 2020 kommen. Den Wohnungsmarkt wird das nicht entlasten, wie neue Marktanalysen zeigen. Im Gegenteil. Das Bundesjustizministerium hat dem Bauministerium vor Kurzem einen Referentenentwurf vorgelegt, der unter anderem regeln soll, dass Eigentümer von Mehrfamilienhäusern künftig eine Genehmigung brauchen, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.
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