Zum Sachverhalt: Der Streit der Parteien geht um die Erhöhung eines Erbbauzinses. Durch notariellen Vertrag vom 29. 9. 1955 hat die Kläger an mehreren ihr gehörenden, insgesamt 8902 qm großen Grundstücken für die Beklagte, eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft, ein Erbbaurecht auf die Dauer von 99 Jahren bestellt. Die Beklagte hat auf den Grundstücken Mietwohnbauten errichtet. Als Erbbauzins ist in dem Vertrag ein jährlicher Betrag von 0, 30 DM je qm = 2670, 60 DM vereinbart worden. Eine Anpassungsklausel enthält der Vertrag nicht. Die Kläger begehrt unter dem Gesichtspunkt einer nach Treu und Glauben gebotenen Anpassung an die inzwischen eingetretene Änderung der Verhältnisse eine Erhöhung dieses Erbbauzinses. Sie hat die Beklagte mit Schreiben vom 30. 10. Erhöhung Erbbauzins - FoReNo.de. 1973 unter Berufung auf die gestiegenen Einkommen und Preise rückwirkend ab 1. 1. 1970 zu höheren Zahlungen aufgefordert. Die Kläger hält eine Anhebung des ursprünglichen Erbbauzinses um 306% und damit für das halbe Jahr um 4086, 02 DM für angemessen; dies entspricht dem Prozentsatz, um den der durchschnittliche Bruttostundenverdienst eines Arbeiters im Hoch- und Tiefbau in Hessen von November 1955 bis April 1973 angestiegen sei.
Diese Veränderung stellt somit eine Obergrenze/ Höchstgrenze für die Anpassung des Erbbauzinses der oben genannten Grundstücke dar. Der unbestimmte Begriff "Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" wurde laut Rechtsprechung ( BGH) definiert als Veränderung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse. Grundstückseigentümer fordert Erbbauzinserhöhung bei Verkauf. Die Änderung der Lebenshaltungskosten soll dabei durch den Preisindex für die Lebenshaltung eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes mit mittlerem Einkommen (jetzt: Verbraucherpreisindex) und die Änderung der Einkommensverhältnisse durch die Indizes der Bruttoverdienste von Arbeitern und Angestellten (seit 2007: Index der Bruttomonatsverdienste der Arbeitnehmer) repräsentiert werden. Änderung bei der Indexberechnung Der Wegfall der Laufenden Verdiensterhebung (LVE) und die Neukonzeption der Vierteljährlichen Verdiensterhebung (VVE) führte zu Änderungen bei der Berechnung der Indizes, die sich für Erbbauzinsanpassungen eignen. Die Unterscheidung in Verdienstindizes für Arbeiter und für Angestellte wurde mit dem Ende des Jahres 2006 aufgegeben.
Bei der Erhöhung der Erbbaurechtszinsen orientieren sich die meisten Erbbaurechtsgeber daher an der Inflationsrate oder am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts. Zeigt dieser, dass die allgemeinen Verbraucherpreise um 3 Prozent gestiegen sind, kann entsprechend auch der Erbbauzins um 3 Prozent erhöht werden. Darüber hinaus kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins auch nicht beliebig oft erhöhen. Die erste Preisanpassung ist frühestens 3 Jahre nach Vertragsabschluss möglich. Auch später müssen jeweils immer 3 Jahre zwischen 2 Zinserhöhungen liegen. Für das obige Beispiel bedeutet dies: Wenn Sie den Erbbaurechtsvertrag für Ihr 90. 000-Euro-Grundstück abschließen, beträgt der Erbbauzins mindestens 3 Jahre lang 3. 600 Euro pro Jahr. Stellt der Erbbaurechtsgeber nach Ablauf dieser Frist fest, dass der Verbraucherpreisindex in der Zwischenzeit um 5, 4 Prozent gestiegen ist, kann er den Erbbauzins um diesen Wert anheben. Sie müssen also damit rechnen, dass der Erbbauzins um 194, 40 Euro auf 3.
Für die Berechnung eines neuen Erbbauzinses kann der Verbraucherpreisindex herangezogen werden, der auch bei Mietverträgen mit einer Indexmiete zum Einsatz kommt. Die Erhöhung des Erbbauzinses ist erstmalig drei Jahre nach Vertragsbeginn möglich und zwischen den Erhöhungsverlangen müssen ebenfalls jeweils drei Jahre liegen. Das Entgelt für die Nutzung liegt zwischen 3% bis 5% des Grundstückswerts im Jahr. Eine einheitliche Regelung für die Höhe gibt es nicht, weshalb der Erbbauzins von den Vertragsparteien verhandelt werden kann. Die Vereinbarung wird im Erbbaugrundbuch eingetragen und als Reallast gesichert. Wenn der Erbbauzins unter dem aktuellen Kapitalmarktzins liegt, lohnt sich der Vertrag für den Nutzer des Grundstücks. Daher sollte die Entscheidung – ob Kauf des Grundstücks oder Erbbaurecht – auch auf der Grundlage der Zinssituation getroffen werden. Alternative Seiten/Artikel:
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