Ist die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums um die zuvor vorhandenen materiellen Fehler korrigiert, braucht der Mieter trotzdem eine sich daraus ergebende Mehrbelastung nicht zu zahlen. Mehrbelastung bedeutet hier, dass die neue Betriebskostenabrechnung gegenüber der vorherigen, materiell fehlerhaften Abrechnung eine höhere Nachforderung ausweist oder statt eines Guthabens oder ausgeglichen Betrags eine Nachforderung enthält Dabei bleibt der Mieter auch von einer Mehrbelastung über den Umweg der Saldierung verschont (BGH, Urteil vom 17. 11. 2004, Az. Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 3.5 Abrechnung bei Gewerberaum | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe. : VIII ZR 115/04). Dies bedeutet, dass die Korrektur der Betriebskostenabrechnung dazu führen kann, dass eine Kostenposition nun ein Guthaben und eine andere Kostenposition zu einer weiteren Nachzahlung des Mieters führt. Im Wege der Saldierung würden nun Guthaben und Nachzahlung miteinander verrechnet. Gerade das ist aber ausgeschlossen, so dass sich ein aus der Korrektur ergebendes Guthaben dem Mieter erhalten bleibt.
[7] Kfz-Stellplatz nicht auf alle Mieter umlegen Unstreitig ermessensfehlerhaft ist die Umlage der Betriebskosten von Kfz-Stellplätzen auch auf Wohnungsmieter, die keinen Stellplatz gemietet haben. Allerdings handelt es sich insofern um einen bloßen inhaltlichen Fehler, der nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung führt und vom Gericht korrigiert werden kann. [8] Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum | Immobilien | Haufe. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.
Als angemessene Frist könne die Jahresfrist des § 556 III 2 BGB herangezogen werden. Allerdings sei diese Frist anders als bei Wohnraummietverhältnissen keine Ausschlussfrist. Demzufolge könne der Vermieter auch noch nach Ablauf von 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung erstellen und insbesondere Nachforderungen erheben. Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht In der Konsequenz bedeutet dies für den Mieter, dass er auch nach dem Ablauf von 12 Monaten nicht darauf vertrauen darf, dass der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellen werde. Zugleich kann der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnungen, in letzter Konsequenz auch gerichtlich, in Anspruch nehmen und braucht bis dahin keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu leisten. Ihm steht insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Betriebskostenabrechnung - Abrechnungsperiode kalte Betriebskosten. Auch dieses hat der BGH ausdrücklich bestätigt (BGH NZM 2005, 373). Der Mieter kann dieses Zurückbehaltungsrecht so lange ausüben, bis er den Betrag der Nebenkostenvorauszahlungen erreicht, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat (KG Berlin GE 2002, 1129).
10. 2001, Az. : 64 S 158/01) nach Verwirkung keine Nachforderung und Aufrechnung mehr möglich Nebenkostenabrechnung wird nicht erstellt Mieter fordert eine Nebenkostenabrechnung, aber der Vermieter erstellt keine Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung entstanden ist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB (sowie Amtsgericht (AG) Schöneberg, Urteil vom 19. 3. 09, Az. : 109 C 527/08) nach Fristablauf keine Erstellung der Nebenkostenabrechnung mehr durchsetzbar Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung Mieter will der Nebenkostenabrechnung widersprechen Die Ausschlussfrist für den Widerspruch endet mit dem Ablauf des 12.
Dabei hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich herausgestellt, dass diese Frage jedoch der vertraglichen Gestaltung zugänglich ist und dass die Jahresfrist jedenfalls dann nicht einzuhalten ist, wenn der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der Bundesgerichtshof zieht jedoch eine andere Rechtsfolge aus dieser Annahme als der Gesetzgeber in § 556 III BGB. Die Nichteinhaltung der Frist hat nur zur Folge, dass der Mieter den Vermieter nun auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und bis zur Abrechnung keine weiteren Vorauszahlungen mehr auf die Betriebskosten erbringen muss. Ausdrücklich führt er in der vorgenannten Entscheidung aus, dass ein Ausschluss von Nachforderungen wie bei der Wohnraummiete hiermit nicht verbunden ist. Vertragspartner eines gewerblichen Mietvertrages sollten vor dem Hintergrund dieser Entscheidung künftig einerseits vertraglich regeln, innerhalb welchen Zeitrahmens nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zu fertigen ist.
Der Vermieter ist entschuldigt, wenn er nichts dafür kann, dass er die Nebenkostenabrechnung nicht fristgemäß vorlegen kann. Solche Entschuldigungsgründe sind jedoch selten anerkannt, da dafür schwerwiegende Gründe vorliegen müssen. Ein Grund für eine entschuldigte Verlängerung wäre z. B., wenn alle Abrechnungsunterlagen bei einem Brand abhandengekommen sind. Einwände, wonach das Personal überarbeitet ist, gelten hingegen nicht als Entschuldigungsgründe. Fazit Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, eine jährliche Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen vorzulegen. Dabei kann der Mieter die Vorlage der Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums verlangen. Der Mieter muss einer Verlängerung der Abrechnungsfrist über die 12 Monate hinaus nicht zustimmen, genau wie bei einer Verkürzung der Frist.
2008, Az. : VIII ZR 84/07). Damit ist Vermietern der "Kunstgriff" verwehrt, zunächst noch innerhalb der Abrechnungsfrist eine "provisorische" Betriebskostenabrechnung zu präsentieren und diese erst später ordnungsgemäß zu gestalten. Liegt hingegen der umgekehrte Fall vor, dass die nicht oder nicht formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ein Guthaben des Mieters ausweist, steht dem Mieter sein Guthaben auch dann zu, wenn er die Abrechnung nach Ablauf der 12-Monats-Frist erhält. Denn das nicht vertragsgemäße Verhalten des Vermieters darf nicht zu Lasten des Mieters gehen (BGH, Urteil vom 09. : VIII ZR 84/07). Die Ausnahme: Nachzahlung trotz verfristeter Abrechnung Manchmal kommt es vor, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist erstellen kann. Hat der Vermieter die Gründe dafür nicht zu vertreten, darf die Abrechnung auch später erfolgen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. "Nicht zu vertreten" bedeutet, dass den Vermieter kein Verschulden an der verspäteten Abrechnung trifft.
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