Ein versteckter Mangel kann jedoch von dieser Regelung zum Schutz der Käufer ausgenommen sein. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie " gekauft wie gesehen " gilt nur für offensichtliche Mängel oder für versteckte Mängel, über die der Käufer aufgeklärt war und solche, die der Verkäufer selbst nicht kannte. Offenbart sich den Käufern also einige Monate nach dem Immobilienkauf ein bisher verdeckter Mangel, dann ist die alles entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel Kenntnis gehabt oder haben können, den versteckten Mangel aber bewusst verschwiegen? Denn nur in diesem Fall liegt ein Verschulden des Verkäufers vor und die Käufer haben Gewährleistungsansprüche, da ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt. Das bewusste Verschweigen eines versteckten Mangels müssen die Käufer dem Verkäufer jedoch nachweisen. Möchten Käufer den Verkäufer für einen Mangel nach dem Kauf haftbar machen, müssen diese ihn sofort nach Entdeckung rügen ( Art. Versteckte mängel beim hauskauf. 371 OR - Schweizerische Obligatorenrecht). Die Mängelrüge muss nachweislich konkrete Einwände enthalten.
Es empfiehlt sich, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Dieser kann beurteilen, wie lange der Schaden bereits besteht und ob der Verkäufer von ihm hätte wissen können. Können Sie dem Verkäufer Arglist nachweisen, ist dieser verpflichtet, für die Beseitigung des Mangels aufzukommen oder den Kaufpreis im Nachhinein zu mindern. Als Käufer können Sie jedoch auch vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Der Verkäufer ist dann verpflichtet, Ihnen den vollen Kaufpreis zu erstatten. Achtung: Die Gewährleistung für Mängelansprüche beim Immobilienkauf hat eine Verjährungsfrist. Diese Frist gilt sowohl für offene als auch für versteckte Mängel. Gewährleistung beim Hauskauf & Verkauf: Mängelhaftung - ImmoScout24. Beim Immobilienkauf verjährt der Mängelanspruch fünf Jahre nach der Übergabe der Immobilie. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährungsfrist, sobald der Käufer Kenntnis von den Mängeln erlangt hat.
2008 - 5 U 98/07. "Eine Arglist begründende Verletzung der Offenbarungspflicht liegt auch vor, wenn der Verkäufer den Käufer weder über ein eingeholtes Bodengutachten noch über durchgeführte Sanierungsarbeiten an der Außenfassade vor Abschluss des Kaufvertrags aufklärt", OLG Schleswig, Urteil vom 24. 08. 2007 - 14 U 24/07. Wird ein solcher Beweis geführt, muss der Verkäufer beweisen, dass er auf bestimmte Umstände hingewiesen hat: Das gilt für die asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12. Was sind versteckte Mängel beim Hauskauf? Welche gibt es?. 2010 - V ZR 181/09) oder Feuchtigkeitsschäden ( OLG Saarbrücken, OLGR 2004, 18 ff. ; OLG Koblenz, OLGR 2006, 527). Aber: Ging der Verkäufer davon aus, dass Mängelrügen von Mietern etwa unberechtigt seien, besteht keine Offenbarungspflicht (OLG Hamm, Urteil vom 01. 02. 2010 - 22 U 105/09). Dagegen besteht eine solche, wenn der Verkäufer ein Bodengutachten vorliegen hat und es zu einer Fassadensanierung gekommen ist, weil es Rissbildungen gab, OLG Schleswig, Urteil vom 24. Der Umbau eines Speichers zu Wohnzwecken begründet demgegenüber dann keine Arglist, wenn dem Verkäufer nicht bekannt war, dass ein Umbau genehmigungspflichtig ist, BGH, Urteil vom 26.