Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Käufer über eine sogenannten versteckten Mangel informieren. Dabei meint das Adjektiv "versteckt", dass der Mangel für Dritte nicht ersichtlich ist. Ob der Verkäufer den versteckten Mangel kannte und ihn vor Verkauf offengelegt hat, ist eine für Gewährleistungsansprüche und Verjährungsfristen bedeutsame Frage. Der Überblick: Was Verkäufer und Käufer über versteckte Mängel wissen sollten. 1. Definition: Was ist ein versteckter Mangel? Versteckte Mängel nach Hauskauf entdeckt | Rechtsanwalt Jürgens. Ein versteckter Mange l bei Immobilien liegt vor, wenn dieser zumindest für eine Partei bei Abschluss des Kaufvertrags nicht erkennbar, weil verdeckt war. Im Kaufvertragsrecht oder Mietvertragsrecht gibt es den Begriff "versteckter Mangel" jedoch nicht. Hier ist von "Sachmangel" oder "Mangel" die Rede. Laut § 438 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist für einen Mangel entscheidend, dass "die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll". Das BGB definiert den Mangel also als ein Abweichen von der vereinbarten Beschaffenheit.
Arglistig täuscht, wer vorsätzlich herbeiführt oder in Kauf nimmt, dass der Getäuschte eine Willenserklärung abgibt, die er ohne Täuschung nicht abgegeben hätte. Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer reicht es aus, dass dieser den Mangel für möglich hält. Er muss den Mangel nicht zwangsläufig kennen bzw. diesen überprüft haben. Bei Angaben "ins Blaue hinein" kann ebenfalls eine arglistige Täuschung vorliegen. Eine Angabe ins Blaue hinein macht etwa ein Verkäufer, wenn er angibt, dass die Kellerwände von einer Durchfeuchtung keine Schäde davongetragen haben, obwohl er gar nicht sicher sein kann, dass diese Aussage zutrifft. Auch muss der Verkäufer nicht zwangsläufig wissen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt. Versteckte mängel beim hauskauf. Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung kann es ausreichen, dass er damit rechnen müsste, dass der Käufer bei Kenntnis der Mängel einen geringeren Kaufpreis geboten hätte. 4. Häufige versteckte Mängel: Beispiele & Checkliste Die folgenden (versteckten) Mängel sind häufig in und an Immobilien zu finden und führen zu Rechtsstreitigkeiten.
Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen, wäre auch denkbar. Wann habe ich Anspruch auf Gewährleistung? In einem Kaufvertrag vereinbaren Sie mit dem Verkäufer den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Zu Ihrem Schutz können versteckte Mängel von dieser Regelung ausgenommen sein. Die Angabe "Gekauft wie gesehen" (siehe Kasten) gilt nur für offensichtliche oder versteckte Sachmängel. Über diese muss der Käufer aufgeklärt sein oder der Verkäufer weiß selbst nichts über sie. Ihnen ist nach mehreren Monaten nach dem Immobilienkauf ein unsichtbarer Mangel aufgefallen? Dann muss geklärt werden, ob der Verkäufer vom Mangel Kenntnis hatte und diesen absichtlich verschwiegen hat. Nur in diesem Fall können Sie das Verschulden des Verkäufers beweisen und Gewährleistungsansprüche erheben. Das Problem für den Käufer: Dieses bewusste Verschweigen muss dem Verkäufer erst noch nachgewiesen werden. Ein Bausachverständiger kann in dieser Situation für Aufklärung sorgen. Versteckte mängel hauskauf in ny. Er erkennt, ob Schäden im Keller oder in anderen Teilen des Hauses schon länger bestanden und zum Beispiel vom Verkäufer kaschiert wurden.
Verschweigt er Mängel, wird der Ausschluss unwirksam und der Verkäufer muss für den arglistig verschwiegenen Mangel Haftung übernehmen.
Inhaltsverzeichnis Sie bedeutet: Keine Haftung für den Verkäufer. Ausnahme: Wesentliche Eigenschaften wie zum Beispiel das genannte Baujahr des Hauses, können nicht vom Gewährleistungsanspruch ausgeschlossen werden. Gleiches gilt auch, wenn der Verkäufer den Käufer über einen Mangel arglistig getäuscht hat. Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der gebrauchten Immobilie ohne Sachverständigen hätte erkennen können, fallen allerdings nicht darunter: Hier muss sich der Käufer selbst schützen. Schadhafte Stellen am Putz oder schwer schließende Innentüren kann der Kaufinteressent zum Beispiel leicht selbst entdecken. Ansonsten muss er den Verkäufer fragen und kann sich auf dessen Auskünfte verlassen. Versteckte Mängel nach Hauskauf entdeckt – Wann haftet der Verkäufer? · Immobiliendirektankauf.de. Gravierende Mängel muss der Verkäufer sogar ungefragt von sich aus offenbaren, zum Beispiel wenn Hausschwamm vorliegt. Haftung bei bewiesenen Falschauskünften Bei einem Ausschluss der Gewährleistung im Vertrag haften Verkäufer vor allem dann noch, wenn sie falsche Aussagen zum Zustand der Immobilie gemacht haben oder über Mängel täuschen.
2008 - 5 U 98/07. "Eine Arglist begründende Verletzung der Offenbarungspflicht liegt auch vor, wenn der Verkäufer den Käufer weder über ein eingeholtes Bodengutachten noch über durchgeführte Sanierungsarbeiten an der Außenfassade vor Abschluss des Kaufvertrags aufklärt", OLG Schleswig, Urteil vom 24. 08. 2007 - 14 U 24/07. Wird ein solcher Beweis geführt, muss der Verkäufer beweisen, dass er auf bestimmte Umstände hingewiesen hat: Das gilt für die asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12. 2010 - V ZR 181/09) oder Feuchtigkeitsschäden ( OLG Saarbrücken, OLGR 2004, 18 ff. ; OLG Koblenz, OLGR 2006, 527). Aber: Ging der Verkäufer davon aus, dass Mängelrügen von Mietern etwa unberechtigt seien, besteht keine Offenbarungspflicht (OLG Hamm, Urteil vom 01. Versteckte mängel hauskauf in europe. 02. 2010 - 22 U 105/09). Dagegen besteht eine solche, wenn der Verkäufer ein Bodengutachten vorliegen hat und es zu einer Fassadensanierung gekommen ist, weil es Rissbildungen gab, OLG Schleswig, Urteil vom 24. Der Umbau eines Speichers zu Wohnzwecken begründet demgegenüber dann keine Arglist, wenn dem Verkäufer nicht bekannt war, dass ein Umbau genehmigungspflichtig ist, BGH, Urteil vom 26.
Im Protokoll wird auch gleich festgehalten, welcher Mangel bis wann zu beheben ist. Stellen Sie bei der Prüfung Ihrer Immobilie Mängel fest, müssen Sie diese beim Verkäufer rügen. Damit bringen Sie zum Ausdruck, dass Sie ihn für die Mängel haftbar machen wollen. Die Dauer der Rügefrist hängt davon ab, was Sie im Kaufvertrag vereinbart haben. Versteckter Mangel beim Immobilienverkauf | immoverkauf24. Ist nichts festgehalten, gelten die Fristen gemäss OR, das heisst: Sie müssen Mängel sofort, also innert der ersten paar Tage, rügen. Wurde vereinbart, dass die SIA-Norm 118 gelten soll, haben Sie für die Mängelrüge zwei Jahre Zeit. Nicht rechtzeitig gerügte Mängel sind verwirkt. Das heisst, der Verkäufer oder auch ein Handwerker haftet nicht mehr dafür – selbst wenn allen klar ist, dass nachlässig gearbeitet wurde. ‼ Achtung: Mängelrüge schriftlich verfassen Sie müssen im Streitfall beweisen können, dass Sie Ihre Mängelrüge rechtzeitig erhoben haben. Verfassen Sie die Rüge unbedingt schriftlich und verschicken Sie sie eingeschrieben oder lassen Sie ein Doppel vom Verkäufer unterschreiben.
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