Darum ging es in dem Streitfall Ein Ehepaar unterzeichnete einen Notarvertrag über den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Übergang von Nutzen und Lasten war der Januar 2013. Nach Abschluss des Notarvertrags vereinbarten Verkäufer und Käufer, dass der Käufer bereits vor Übergang von Nutzen und Lasten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornehmen darf. Das Finanzamt bezog diese Aufwendungen vor der eigentlichen Anschaffung bei Prüfung der 15%-Grenze mit ein und kam dadurch zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Richter des BFH kippten diese fiskalische Auffassung. Beispiel Ein Mandant erwirbt eine Immobilie, die vermietet werden soll. Inklusive Nebenkosten hat er Anschaffungskosten von 270. 000 EUR (davon Anschaffungskosten Gebäude: 150. 000 EUR). Vor Übergang von Nutzen und Lasten fallen dem Käufer bereits Instandhaltungs- und Renovierungskosten i. H. v. 67. 000 EUR an. In dem Dreijahreszeitraum nach Anschaffung fallen weitere Modernisierungskosten i. H. v. 50. 000 EUR an. Folge Nach dem Beschluss des BFH darf der Käufer die "vor" Anschaffung angefallenen Kosten als vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung geltend machen.
Der Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf findet nicht bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages statt, sondern erst mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Da dies manchmal mehrere Wochen dauert, wird in der Zwischenzeit der Anspruch des Käufers auf den Immobilienkauf durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt noch mit Grundpfandrechten belastet oder an einen anderen Interessenten verkauft. Die Auflassungsvormerkung ist also die Eigentumsvormerkung, während die anschließende Auflassung die Eintragung in das Grundbuch selbst darstellt. Erst mit der Auflassung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen. Wann genau erfolgt der Eigentumsübergang? Erst wenn der Kaufpreis überwiesen wurde und der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, wird die Eigentumsumschreibung durch den Notar veranlasst. Unabhängig vom Termin der Umschreibung wird im Kaufvertrag ein Termin für den "wirtschaftlichen" Übergang vereinbart, an dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.
/. 30. 000 EUR Bereicherung 470. 000 EUR Die so ermittelte Bereicherung von 470. 000 EUR ist die erhaltene Schenkung von A an seinen Sohn B. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Schenkungsteuer ist der steuerpflichtige Erwerb. Dieser errechnet sich, indem von der Bereicherung der persönliche Freibetrag abgezogen wird und dieser Betrag auf volle 100 EUR abgerundet wird. Auf den steuerpflichtigen Erwerb wird dann der entsprechende Steuersatz angewendet. Das Ergebnis ist dann die abzuführende Schenkungsteuer. Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch "Erbschaft- und Schenkungsteuer" von Carola Ritterbach, Fachanwältin für Bank-und Kapitalmarktrecht, und Jens Bierstedt, Wirtschaftsjurist LL. M. und Steuerberateranwärter, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017,, ISBN 978-3-939384-78-6. Weiterlesen: zum vorhergehenden Teil des Buches zum folgenden Teil des Buches Links zu allen Beiträgen der Serie Erbschaft- und Schenkungsteuer – Kontakt: Stand: Januar 2017 Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail.
Es liegen vielmehr anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die sich nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung steuerlich auswirken ( § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Praxistipp | In der Praxis stellte sich hier bislang die Frage, ob auch Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in die Bemessungsgrundlage zur Prüfung der 15%-Grenze einbezogen werden dürfen, die "vor" Anschaffung der Immobilie entstanden sind. BFH aktuell: Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Aufwendungen "vor" Anschaffung Diese Praxisfrage ist nun geklärt. Nach einem Beschluss des BFH stellen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die "vor" Anschaffung einer Immobilie angefallen sind, keine Aufwendungen i. S. d. 15%-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar. Hier handelt es sich vielmehr um vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (BFH 28. 4. 20, IX B 121/19). Begründung der Richter Der Gesetzeswortlaut der Vorschrift ist hier eindeutig. Nur Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die in dem Dreijahreszeitraum ab Anschaffung ohne Umsatzsteuer mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten anfallen, können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein, nicht dagegen Aufwendungen "vor" der Anschaffung.
2 Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache. 3 Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist.
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