Bei Verkauf eines Mietobjektes tritt der Käufer nach der Regelung des § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dies gilt nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12. Oktober 2016 nicht für ein zwischen Mieter und Vermieter vereinbartes Ankaufsrecht über das Mietobjekt. In dem zu entscheidenden Fall hatten Vermieter und Mieter einen Mietvertrag über die betreffenden Räume abgeschlossen. Zusätzlich vereinbarten sie im Mietvertrag, dass der Mieter eine Option bzw. ein Ankaufsrecht über das Grundstück, auf dem sich das Mietobjekt befindet, erhält. Kauf bricht nicht Miete – oder doch? Das Ankaufsrecht als Ausnahme zur Regel – Hogan Lovells Unternehmensblog. Zudem hatten sich die Vertragsparteien verpflichtet für den Fall, dass der Mieter das Ankaufsrechts ausübt, einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Vermieterin hat sich zudem verpflichtet, das Ankaufsrecht bei einem Verkauf an den Käufer weiterzugeben. Im Nachgang hierzu schlossen die Parteien einen notariellen Vertrag, mit dem sie das Ankaufsrecht der Mieterin begründeten und den Mietvertrag als Anlage beifügten.
Sehr geehrter Fragesteller, Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten: 1)können die genannten Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen wirksam auf den Mieter mit Ankaufsrecht übertragen werden? Die Übertragung der Erhaltungs – und Moderniesierungsaufwendungen auf den Mieter ist als sogenannte Modernisierungsvereinbarung zu qualifizieren, die generell rechtlich zulässig ist. Einigen sich die Vertragsparteien im Rahmen dieser Modernisierungsvereinbarung dahingehend, dass der Mieter alle Modernisierungarbeiten durchführen sowie Modernisierungsaufwendungen tragen soll, ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, die vorliegend gegeben ist. Vorkaufsrecht des Mieters / 5.2 Notarielle Beurkundung erforderlich | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe. Rechtlich ist diese Modernisierungsvereinbarung als eine im Voraus erteilte Zustimmung zu allen von dem Mieter in Betracht gezogenen Modernisierungsarbeiten zu qualifizieren. Allerdings bleiben solche Modernisierungsmaßnahme, die durch den Mieter durchgeführt werden, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich unberücksichtigt (BGH Urt.
Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Anschaulich hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung zusammengefasst, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, nämlich das Vermieterpfandrecht (Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13 – NJW-RR 2015, 264 Rn. 41), den Anspruch des Verkäufers auf Leistung der Kaution (Senatsurteil vom 25. Mietvertrag mit ankaufsrecht und. 24 ff. ), eine Schiedsvereinbarung (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 – XII ZR 42/98 – NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (BGH Urteil vom 21. September 1965 – V ZR 65/63 – NJW 1965, 2198, 2199).
Zwar bleiben – auch im Falle der Veräußerung einer Liegenschaft – die im Mietvertrag getroffenen Regelungen zwischen den ursprünglichen Parteien bestehen, sofern sie nicht nach § 566 BGB auf den neuen Vermieter übergehen. Der Mieter in unserem Fall könnte daher den Abschluss des Kaufvertrages auch noch nach Veräußerung des Grundstücks und Übergang der mietvertraglichen Regelungen auf den Erwerber von seinem ursprünglichen Vermieter fordern. Da der ursprüngliche Vermieter jedoch nicht mehr Eigentümer des Objektes ist, wird dieser seine Verpflichtung nicht mehr erfüllen können. Der Mieter kann seinen Erfüllungsanspruch nicht durchsetzen und wird auf Schadensersatzansprüche verwiesen. Ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters ist von § 566 BGB nicht umfasst - s3-law.de. Auch die im Mietvertrag vereinbarte Rechtsnachfolgeklausel, die die Parteien verpflichtet, sämtliche Regelungen aus dem Mietvertrag auf einen Rechtsnachfolger zu übertragen, konnte den Mieter nicht von seinem Rechtsverlust schützen. Im zweiten Kaufvertrag wurde die Rechtsnachfolgeklausel bzw. die Weitergabe der Verpflichtungen an den Erwerber schlicht vergessen.
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